Udbudspris
3.895.000 kr.
63.852 kr/m²
Vores estimat
4.093.014 kr.
67.099 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.1 %
+198.014 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.4 %
Comp-engineP10 50.350 · median 61.304 · P90 74.072 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 17.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -4%✓4. sal✓α +4.4%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓61 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 67.099 kr/m² × 61 m² = 4.093.014 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.688 kr./år
Alpha
4.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.093.014 kr.
67.099 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
64.266 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.146.040 kr.
67.968 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.852 | 3.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 67.099 | 4.093.014 kr. | +5.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 50.350 | 3.071.347 kr. | -21.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 61.304 | 3.739.574 kr. | -4.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 46 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 74.072 | 4.518.386 kr. | +16.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.738 | 960.000 kr. | -75.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.4%
α (alpha)4.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år79.752 kr.
Salgspris4.093.014 kr.
Profit (1 års hold)252.546 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.4%
α (alpha)4.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år117.084 kr.
Salgspris4.256.735 kr.
Profit (1 års hold)453.599 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.8%
α (alpha)4.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast23.8%
Gross rental/år179.040 kr.
Salgspris4.698.780 kr.
Profit (1 års hold)957.600 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.772 kr.
− Ejerudgifter/år-44.688 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.752 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)117.084 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.040 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.093.014 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread172.794 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha4.4%
Mægler
kr/m² (udbud)63.852 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-08-31normal
3.315.000 kr.54.344 kr./m²
2019-12-18normal
2.275.000 kr.37.295 kr./m²
2017-08-07family
1.730.000 kr.28.361 kr./m²
2007-09-01normal
1.580.000 kr.25.902 kr./m²
1999-02-15normal
655.000 kr.10.738 kr./m²
1997-03-10normal
395.000 kr.6.475 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.315.000 kr.2025-08-31 · 1 år siden
Udbudspris implicerer17.5% pa
FMV implicerer23.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+6.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot, lys og delevenlig 2V’er med to altaner
LejlighedenDe gode oplevelser står i kø på den anden side af jeres nye hoveddør, for her går turen gennem en toværelses lejlighed, som er fuld af lys og charme, mens den samtidig fremstår velholdt og opdateret. Stuklofter og fyldningsdøre skaber den klassiske charme, mens køkkenet skaber en fin kontrast med sine rene linjer. Der er etableret en stor åbning mellem entréen og køkkenet, hvoraf sidstnævnte præsenterer sig med grebsfrit inventar og metro-tiles – og så er der desuden plads til en lill