← Tilbage til on-market
Marstalsgade 32, 0. th
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
FMV fra iBuyReal AVM· 76.496 kr/m² × 54 m² = 4.130.758 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
4.650.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.128 kr./år
Alpha
-11.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.130.758 kr.
XGBoost prediction
Investeret
4.679.750 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.196.203 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.8%
α (alpha)-11.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-9.8%
Gross rental/år92.472 kr.
Salgspris4.130.758 kr.
Profit (1 års hold)-456.520 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.9%
α (alpha)-11.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år131.352 kr.
Salgspris4.419.911 kr.
Profit (1 års hold)-128.487 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.3%
α (alpha)-11.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år197.925 kr.
Salgspris4.742.110 kr.
Profit (1 års hold)260.285 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år129.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)168.480 kr.
− Ejerudgifter/år-37.128 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)92.472 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)131.352 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)197.925 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.650.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.650.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.650.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.900 kr.
= Tx-omkostning29.750 kr.
+ Tilbudspris4.650.000 kr.
= Total investeret4.679.750 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.130.758 kr.
− Investeret-4.679.750 kr.
= Spread-548.992 kr.
÷ Investeret÷ 4.679.750 kr.
= Alpha-11.7%
Mægler
kr/m² (udbud)86.111 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Mæglerbeskrivelse
Elegant 2-værelses i hjertet af Østerbro.
Elegant 2-værelses i hjertet af Østerbro.Midt i det pulserende byliv – med attraktive Nordre Frihavnsgade som nærmeste nabo – finder du denne stemningsfulde og klassiske københavnerlejlighed, hvor beliggenhed og æstetik går op i en højere enhed.Her bor du i et af byens mest eftertragtede kvarterer med alt inden for rækkevidde. Specialbutikker, delikatesseforretninger og stemningsfulde caféer ligger side om side. Morgenløbet kan nydes i Fælledparken, en aftentur langs Søerne eller en dukkert ved