Duevej 46, 3. th
2000 Frederiksberg · realmaeglerne · RealMæglerne Frederiksberg v/ Hanne Løye
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 8.2% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 29% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.8% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.929 | 5.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.039 | 6.092.752 kr. | +8.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.697 | 4.598.791 kr. | -17.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.613 | 5.572.934 kr. | -0.4 % | 8 comps inden for 500 m, median 82 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.160 | 6.171.211 kr. | +10.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.143 | 1.550.000 kr. | -72.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
FUGLEBAKKEKVARTERET – 3 VÆRELSES UDSIGTSLEJLIGHED. SYDØSTVENDT ALTAN. MULIGHED FOR PRIVAT P-PLADS (venteliste).
Lys og veldisponeret 3-værelses lejlighed med vestvendt udsigt, sydøstvendt altan, oplagt til det unge par, den lille familie eller som delebolig for to studerende. Velkommen til en lys og indflytningsklar lejlighed, hvor kvalitet og funktionalitet går hånd i hånd. Her får du en bolig med en attraktiv beliggenhed i det eftertragtede Fuglebakkekvarter, et dejligt lysindfald og en planløsning, der udnytter boligens kvadratmeter særdeles godt. Lejligheden ligger i en velholdt og præsentabel ejendom, er lys og rummelige med flotte plankegulve. Det nyere badeværelse og det velindrettede spisekøkken gør boligen nem at flytte direkte ind i. Indretning - Lejligheden byder på en indbydende fordelingsentré med god plads til overtøj og opbevaring samt adgang til boligens øvrige rum. Mod den rolige Duevej ligger den rummelige opholdsstue, som med sit fantastiske lysindfald og den skønne vestvendte udsigt over villakvarterets tage og grønne omgivelser bliver et naturligt samlingspunkt. Her er god plads til både spisebord og sofaarrangement. Fra stuen er der adgang til boligens ekstra værelse. Værelset er oplagt som soveværelse, børneværelse eller hjemmekontor og giver samtidig gode muligheder for en fleksibel indretning. Som delebolig vil boligens to værelser ligeledes egne sig særdeles godt til to studerende.Køkkenet fremstår nydeligt og funktionelt med både opvaskemaskine og vaskemaskine og en god spiseplads. Det flotte nyere Badeværelse med spots i loftet er stilrent indrettet og bidrager til boligens samlede moderne udtryk. Fra boligen er der desuden adgang til den skønne sydøstvendte altan, hvor der er udsigt til den grønne gård med en dejlig legeplads til børnene. En attraktiv beliggenhed – I Fuglebakkekvarteret bor du tæt på rolige villaveje og grønne områder med kort afstand til indkøb og hyggelige caféer. Her er også gode transportmuligheder med metro, S-tog og to buslinjer inden for kort gåafstand. Brugsret til kælderrum, cykelparkering, barnevognsskur og fælles vaskeri. En bolig, der skal opleves – især hvis du søger en lys og velindrettet lejlighed med altan, udsigt og en attraktiv beliggenhed.