iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Duevej 46, 3. th

2000 Frederiksberg · realmaeglerne · RealMæglerne Frederiksberg v/ Hanne Løye

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.595.000 kr.
79.929 kr/m²
Vores estimat
6.092.752 kr.
87.039 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.9 %
+497.752 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 8.2 %
Comp-engineP10 65.697 · median 79.613 · P90 88.160 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
85/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 8.2% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 29% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 12.8% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -0%✓α +8.2%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓3. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.039 kr/m² × 70 m² = 6.092.752 kr.
Duevej 46, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
5.595.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.756 kr./år
Alpha
8.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.092.752 kr.
87.039 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.630.420 kr.
80.435 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.190.404 kr.
88.434 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris79.9295.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM87.0396.092.752 kr.+8.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1065.6974.598.791 kr.-17.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median79.6135.572.934 kr.-0.4 %8 comps inden for 500 m, median 82 m væk · high confidence
Comp-engine · P9088.1606.171.211 kr.+10.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.1431.550.000 kr.-72.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.6%
α (alpha)8.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast10.6%
Gross rental/år136.644 kr.
Salgspris6.092.752 kr.
Profit (1 års hold)598.976 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
15.6%
α (alpha)8.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast15.6%
Gross rental/år189.564 kr.
Salgspris6.336.462 kr.
Profit (1 års hold)895.606 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
28.8%
α (alpha)8.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast28.8%
Gross rental/år323.736 kr.
Salgspris6.994.479 kr.
Profit (1 års hold)1.687.796 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.320 kr.
− Ejerudgifter/år-39.756 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.644 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)189.564 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)323.736 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.570 kr.
= Tx-omkostning35.420 kr.
+ Tilbudspris5.595.000 kr.
= Total investeret5.630.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.092.752 kr.
− Investeret-5.630.420 kr.
= Spread462.332 kr.
÷ Investeret÷ 5.630.420 kr.
= Alpha8.2%

Mægler

kr/m² (udbud)79.929 kr.
MæglerRealMæglerne Frederiksberg v/ Hanne Løye
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-07-28normal
3.895.000 kr.55.643 kr./m²
2023-05-01normal
3.600.000 kr.51.429 kr./m²
2010-07-20normal
1.650.000 kr.23.571 kr./m²
1997-04-01normal
696.000 kr.9.943 kr./m²
1994-12-14normal
485.050 kr.6.929 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.895.000 kr.2023-07-28 · 3 år siden
Udbudspris implicerer12.8% pa
FMV implicerer16.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

FUGLEBAKKEKVARTERET – 3 VÆRELSES UDSIGTSLEJLIGHED. SYDØSTVENDT ALTAN.  MULIGHED FOR PRIVAT P-PLADS (venteliste).

Lys og veldisponeret 3-værelses lejlighed med vestvendt udsigt, sydøstvendt altan, oplagt til det unge par, den lille familie eller som delebolig for to studerende. Velkommen til en lys og indflytningsklar lejlighed, hvor kvalitet og funktionalitet går hånd i hånd. Her får du en bolig med en attraktiv beliggenhed i det eftertragtede Fuglebakkekvarter, et dejligt lysindfald og en planløsning, der udnytter boligens kvadratmeter særdeles godt. Lejligheden ligger i en velholdt og præsentabel ejendom, er lys og rummelige med flotte plankegulve. Det nyere badeværelse og det velindrettede spisekøkken gør boligen nem at flytte direkte ind i. Indretning - Lejligheden byder på en indbydende fordelingsentré med god plads til overtøj og opbevaring samt adgang til boligens øvrige rum. Mod den rolige Duevej ligger den rummelige opholdsstue, som med sit fantastiske lysindfald og den skønne vestvendte udsigt over villakvarterets tage og grønne omgivelser bliver et naturligt samlingspunkt. Her er god plads til både spisebord og sofaarrangement. Fra stuen er der adgang til boligens ekstra værelse. Værelset er oplagt som soveværelse, børneværelse eller hjemmekontor og giver samtidig gode muligheder for en fleksibel indretning. Som delebolig vil boligens to værelser ligeledes egne sig særdeles godt til to studerende.Køkkenet fremstår nydeligt og funktionelt med både opvaskemaskine og vaskemaskine og en god spiseplads. Det flotte nyere Badeværelse med spots i loftet er stilrent indrettet og bidrager til boligens samlede moderne udtryk. Fra boligen er der desuden adgang til den skønne sydøstvendte altan, hvor der er udsigt til den grønne gård med en dejlig legeplads til børnene. En attraktiv beliggenhed – I Fuglebakkekvarteret bor du tæt på rolige villaveje og grønne områder med kort afstand til indkøb og hyggelige caféer. Her er også gode transportmuligheder med metro, S-tog og to buslinjer inden for kort gåafstand. Brugsret til kælderrum, cykelparkering, barnevognsskur og fælles vaskeri. En bolig, der skal opleves – især hvis du søger en lys og velindrettet lejlighed med altan, udsigt og en attraktiv beliggenhed.