Kenny Drews Vej 31, 1. tv

2450 København SV · lokalbolig · LokalBolig Sydhavn ApS

Åbn pitch-view

Udbudspris

6.750.000 kr.

78.488 kr/m²

Vores estimat

6.750.000 kr.

78.488 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

57/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet25/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Moderne (byggeår 2008)
·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
·Tier-B bydel (vesterbro)
·Best afkast 18% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓1. sal✓86 m² sweet✓Bygget 2008

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Vesterbro

kvm

86 m²

Værelser

Byggeår

2008

Udbudspris

6.750.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.673 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 195

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 55.104 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

6.750.000 kr.

78.488 kr./m² · fallback

Investeret

6.792.350 kr.

78.981 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

6.853.167 kr.

79.688 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	78.488	6.750.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	78.488	6.750.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	25.000	2.150.000 kr.	-68.1 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.5%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.2%

= Total afkast1.5%

Gross rental/år146.136 kr.

Salgspris6.750.000 kr.

Profit (1 års hold)103.786 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.4%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.0%

= Total afkast6.4%

Gross rental/år206.508 kr.

Salgspris7.020.000 kr.

Profit (1 års hold)434.158 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.5%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.3%

= Total afkast18.5%

Gross rental/år291.188 kr.

Salgspris7.749.000 kr.

Profit (1 års hold)1.247.838 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år488.516 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-73.277 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.

= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr

× kvm (86) × 12 mdr

= Langtidsleje/år201.240 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)261.612 kr.

− Ejerudgifter/år-55.104 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)146.136 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)206.508 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)291.188 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.750.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)6.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.750.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+40.500 kr.

= Tx-omkostning42.350 kr.

+ Tilbudspris6.750.000 kr.

= Total investeret6.792.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.750.000 kr.

− Investeret-6.792.350 kr.

= Spread-42.350 kr.

÷ Investeret÷ 6.792.350 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)78.488 kr.

MæglerLokalBolig Sydhavn ApS

Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2011-08-03normal

2.155.000 kr.25.058 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.155.000 kr.2011-08-03 · 15 år siden

Udbudspris implicerer7.9% pa

FMV implicerer7.9% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Kanaludsigt, vestvendt altan og moderne komfort

Velkommen til Kenny Drews Vej 31, 1. tv.En lys og indbydende 3-værelses lejlighed fra 2008, hvor den attraktive beliggenhed direkte ved kanalen og den vestvendte altan skaber en særlig ramme om hverdagen. De store vinduespartier inviterer dagslyset indenfor og giver et skønt kig til vandet, mens den åbne forbindelse mellem køkken og stue skaber et naturligt samlingspunkt. Her er plads til både hyggelige middage og afslapning med udsigt til det stemningsfulde kanalmiljø. Lejligheden byder desuden