Udbudspris
7.795.000 kr.
77.950 kr/m²
Vores estimat
7.445.343 kr.
74.453 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.5 %
-349.657 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.1 %
Comp-engineP10 54.757 · median 72.159 · P90 77.836 kr/m²8 comps · same_buildingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
26/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
Red flags
- ·α -5.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1960✗Comps -7%✗α -5.1%✓4. sal✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.453 kr/m² × 100 m² = 7.445.343 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
100 m²
Værelser
3
Byggeår
1960
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
24d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 69.276 kr./år
Alpha
-5.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.445.343 kr.
74.453 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
78.436 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.533.019 kr.
75.330 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.950 | 7.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.453 | 7.445.343 kr. | -4.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 54.757 | 5.475.717 kr. | -29.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.159 | 7.215.855 kr. | -7.4 % | 8 comps same_building, median 19 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 77.836 | 7.783.585 kr. | -0.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.000 | 1.500.000 kr. | -80.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.4%
α (alpha)-5.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-3.4%
Gross rental/år134.724 kr.
Salgspris7.445.343 kr.
Profit (1 års hold)-263.553 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.4%
α (alpha)-5.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år195.924 kr.
Salgspris7.743.157 kr.
Profit (1 års hold)95.461 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.0%
α (alpha)-5.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast13.0%
Gross rental/år254.638 kr.
Salgspris8.547.254 kr.
Profit (1 års hold)958.271 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (100) × 12 mdr
= Langtidsleje/år204.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)265.200 kr.
− Ejerudgifter/år-69.276 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)134.724 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)195.924 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)254.638 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.445.343 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-398.277 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-5.1%
Mægler
kr/m² (udbud)77.950 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lækkert lysindfald og solrig altan uden bopælspligt
Lækkert lysindfald og solrig altan på Bryggen uden bopælspligt En skøn lejlighed står til salg på Islands Brygge, lige dér hvor man får Fælleden til den ene side og havnen til den anden. I får altså både natur, vand og byliv lige uden for døren med nøglerne hertil, og selve lejligheden er lys, rummelig og helt indflytningsklar.Lejligheden ligger i en flot, iøjnefaldende ejendom med glasfacader og altaner. Væggene åbnes altså helt op med vinduespartier, og mod vest ligger jeres lækre altan med ud