Sortedam Dossering 41C, 1. tv

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view

Udbudspris

5.495.000 kr.

93.136 kr/m²

Vores estimat

5.495.000 kr.

93.136 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

38/ 100

D — speculative

AVM signal0/25

Kvalitet13/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Fresh handelsdata (2024)
·Tier-B bydel (noerrebro)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
·Seller CAGR 19.5% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 2

✗Beton 1963✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 72✓1. sal✓59 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

59 m²

Værelser

Byggeår

1963

Udbudspris

5.495.000 kr.

Dage på markedet

12d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.100 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 54.408 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

5.495.000 kr.

93.136 kr./m² · fallback

Investeret

5.529.820 kr.

93.726 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

5.532.984 kr.

93.779 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	93.136	5.495.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	93.136	5.495.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	26.271	1.550.000 kr.	-71.8 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

0.7%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.3%

= Total afkast0.7%

Gross rental/år73.032 kr.

Salgspris5.495.000 kr.

Profit (1 års hold)38.212 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.4%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.0%

= Total afkast5.4%

Gross rental/år111.264 kr.

Salgspris5.714.800 kr.

Profit (1 års hold)296.244 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.0%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield2.9%

= Total afkast17.0%

Gross rental/år158.430 kr.

Salgspris6.308.260 kr.

Profit (1 års hold)936.870 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år313.170 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-46.976 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.

= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (59) × 12 mdr

= Langtidsleje/år127.440 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)165.672 kr.

− Ejerudgifter/år-54.408 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)73.032 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)111.264 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)158.430 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+32.970 kr.

= Tx-omkostning34.820 kr.

+ Tilbudspris5.495.000 kr.

= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.495.000 kr.

− Investeret-5.529.820 kr.

= Spread-34.820 kr.

÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)93.136 kr.

MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2024-09-19normal

3.850.000 kr.65.254 kr./m²

2016-11-18normal

2.895.000 kr.49.068 kr./m²

2015-06-04normal

2.625.000 kr.44.492 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

3.850.000 kr.2024-09-19 · 2 år siden

Udbudspris implicerer19.5% pa

FMV implicerer19.5% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lige ved Søerne - med sydvestvendt altan

Lige ved Sortedamssøens rolige vand kan du nu erhverve dig denne særdeles indbydende toværelsesejerlejlighed. Her får du en attraktiv placering, hvor byens puls og grønne åndehuller går hånd i hånd, og hvor Søerne bliver en naturlig del af hverdagen.Indenfor venter en veldisponeret bolig med en funktionel planløsning. Entréen har indbyggede skabe og fordeler på elegant vis til lejlighedens øvrige rum.Boligens naturlige samlingspunkt er den skønne stue, der med sin gode størrelse nemt rummer både