← Tilbage til on-market
Birkedommervej 15, 3. tv
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Udbudspris
4.095.000 kr.
68.250 kr/m²
Vores estimat
4.095.000 kr.
68.250 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 48.9% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1933✓Sol 95✓3. sal✓60 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
60 m²
Værelser
3
Byggeår
1933
Udbudspris
4.095.000 kr.
Dage på markedet
3d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.292 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.095.000 kr.
68.250 kr./m² · fallback
Investeret
4.121.420 kr.
68.690 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.153.537 kr.
69.226 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.250 | 4.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.250 | 4.095.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.500 | 870.000 kr. | -78.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år85.308 kr.
Salgspris4.095.000 kr.
Profit (1 års hold)58.888 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år124.188 kr.
Salgspris4.258.800 kr.
Profit (1 års hold)261.568 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.4%
= Total afkast20.6%
Gross rental/år264.376 kr.
Salgspris4.701.060 kr.
Profit (1 års hold)844.016 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år129.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)168.480 kr.
− Ejerudgifter/år-44.292 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)85.308 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)124.188 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.376 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.570 kr.
= Tx-omkostning26.420 kr.
+ Tilbudspris4.095.000 kr.
= Total investeret4.121.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.095.000 kr.
− Investeret-4.121.420 kr.
= Spread-26.420 kr.
÷ Investeret÷ 4.121.420 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)68.250 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-08-01other
2.805.850 kr.46.764 kr./m²
2025-02-07normal
2.750.000 kr.45.833 kr./m²
2020-10-27normal
2.095.000 kr.34.917 kr./m²
2016-09-01normal
1.680.000 kr.28.000 kr./m²
2006-02-26normal
1.650.000 kr.27.500 kr./m²
2005-03-31normal
1.275.000 kr.21.250 kr./m²
2000-11-09normal
716.300 kr.11.938 kr./m²
1999-02-06normal
532.000 kr.8.867 kr./m²
1997-07-24normal
377.638 kr.6.294 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 870.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.750.000 kr.2025-02-07 · 1 år siden
Udbudspris implicerer48.9% pa
FMV implicerer48.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor og lys 2-værelses med plankegulve, klassiske detaljer og rummelig stue
Stor og lys 2-værelses med plankegulve, klassiske detaljer og rummelig stueVelkommen til Birkedommervej 15, 3. tv. Her får du en lys og veldisponeret 2-værelses lejlighed med en særdeles rummelig stue, et regulært soveværelse og fine klassiske detaljer. Den store stue giver samtidig en oplagt mulighed for at etablere et ekstra værelse, så boligen efter behov kan indrettes som en 3-værelses. Hertil kommer flotte plankegulve, stuk og gode vinduespartier, som tilsammen skaber en lys og indbydende a