- ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 100.000 | 13.500.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 100.000 | 13.500.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 28.889 | 3.900.000 kr. | -71.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Øverst oppe. Badet i lys. Med kig til himmel og vand …
Der er adresser, man vælger for det, der ligger omkring dem. Og hjem, man vælger for den følelse, man får, når man træder indenfor. I denne fine lejlighed mødes de to. Øverst på tredje sal er der himmel over hverdagen og vand mellem husene. Tage, som lyset bevæger sig hen over. Solen finder vej ind og flytter sig stille over fladerne. I en æstetisk ejendom fra 1751 ligger 135 veldisponerede kvadratmeter med stoflighed, luft og en særlig ro. I 2017 blev huset gennemgribende renoveret, nænsomt restaureret og omdannet til ejerlejligheder. Med blik for det gamle og plads til livet, som det leves nu. Ejerforeningen er sund og veldrevet. Også den del er der ro omkring. Uden for porten ligger Amalienborg, vandet, Sankt Annæ Plads, restauranterne, kulturen og alt det København, man gerne vil være tæt på - uden at have det helt inde i stuen. Det er mondænt uden at gøre væsen af sig. Centralt uden at føles hektisk. Og privat på en måde, der er sjælden midt i byen.