iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frimestervej 16, 3. tv

2400 København NV · nybolig · Nybolig Nordvest - Emdrup

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.595.000 kr.
79.889 kr/m²
Vores estimat
3.631.184 kr.
80.693 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.0 %
+36.184 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.4 %
Comp-engineP10 46.526 · median 78.691 · P90 81.621 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -1%!α +0.4%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 95✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.693 kr/m² × 45 m² = 3.631.184 kr.
Frimestervej 16, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
45 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.420 kr./år
Alpha
0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.631.184 kr.
80.693 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.618.420 kr.
80.409 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.665.123 kr.
81.447 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris79.8893.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM80.6933.631.184 kr.+1.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1046.5262.093.675 kr.-41.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median78.6913.541.106 kr.-1.5 %8 comps inden for 250 m, median 15 m væk · high confidence
Comp-engine · P9081.6213.672.944 kr.+2.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.333690.000 kr.-80.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.9%
α (alpha)0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år57.780 kr.
Salgspris3.631.184 kr.
Profit (1 års hold)70.544 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.8%
α (alpha)0.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast6.8%
Gross rental/år86.940 kr.
Salgspris3.776.431 kr.
Profit (1 års hold)244.951 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.9%
α (alpha)0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast19.9%
Gross rental/år173.418 kr.
Salgspris4.168.599 kr.
Profit (1 års hold)723.597 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år97.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)126.360 kr.
− Ejerudgifter/år-39.420 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)57.780 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)86.940 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.418 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.631.184 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread12.764 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha0.4%

Mægler

kr/m² (udbud)79.889 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-05-18normal
1.445.000 kr.32.111 kr./m²
1997-08-20normal
422.000 kr.9.378 kr./m²
1997-02-11normal
190.000 kr.4.222 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 690.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.445.000 kr.2016-05-18 · 10 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer9.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Hyggelig og veldisponeret lejlighed med altan

Tilbagetrukket fra den sprudlende energi, som Nordvest er kendt og elsket for, finder du denne charmerende toværelses ejerlejlighed, en fredelig oase midt i byens levende puls. Her bor du få skridt fra kvarterets mange caféer, specialbutikker og grønne åndehuller, men stadig i rolige og behagelige omgivelser.Boligen byder indenfor til en lys og indbydende atmosfære med en veldisponeret planløsning, hvor begge værelser fordeler sig fra entréen. Det gør lejligheden oplagt både til parret, den enli