iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sorrentovej 20, 1. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.695.000 kr.
71.058 kr/m²
Vores estimat
3.314.319 kr.
63.737 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.3 %
-380.681 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.9 %
Comp-engineP10 57.762 · median 65.838 · P90 71.182 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
  • ·54 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -10.9% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -10.9%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 95✓1. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 63.737 kr/m² × 52 m² = 3.314.319 kr.
Sorrentovej 20, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
54d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.188 kr./år
Alpha
-10.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.314.319 kr.
63.737 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
71.520 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.364.176 kr.
64.696 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris71.0583.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM63.7373.314.319 kr.-10.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1057.7623.003.618 kr.-18.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median65.8383.423.594 kr.-7.3 %8 comps inden for 250 m, median 91 m væk · high confidence
Comp-engine · P9071.1823.701.449 kr.+0.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering18.269950.000 kr.-74.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.9%
α (alpha)-10.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-8.9%
Gross rental/år71.892 kr.
Salgspris3.314.319 kr.
Profit (1 års hold)-332.809 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.1%
α (alpha)-10.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år103.716 kr.
Salgspris3.446.892 kr.
Profit (1 års hold)-168.412 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.0%
α (alpha)-10.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år189.540 kr.
Salgspris3.804.838 kr.
Profit (1 års hold)275.358 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år106.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.904 kr.
− Ejerudgifter/år-34.188 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)71.892 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)103.716 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.540 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.314.319 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread-404.701 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha-10.9%

Mægler

kr/m² (udbud)71.058 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2006-05-21normal
1.840.000 kr.35.385 kr./m²
2004-09-03normal
945.000 kr.18.173 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.840.000 kr.2006-05-21 · 20 år siden
Udbudspris implicerer3.5% pa
FMV implicerer3.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Delevenlig lejlighed med solrig altan

Den er lys, charmerende, delevenlig og indflytningsklar, og så har den selskab af en solrig altan – ja, det er på alle måder en dejlige lejlighed, der nu står til salg på en attraktiv adresse i det rolige område, tæt på alting. Du flytter ind i en velholdt ejendom fra 1940, og byggeåret afspejler sig tydeligt oppe i lejligheden, hvor rummene prydes af alt fra plankegulve til stuklofter og fyldningsdøre, der tilfører hjemmet en god portion charme. Derudover bærer den toværelses lejlighed præg af