Udbudspris
5.495.000 kr.
91.583 kr/m²
Vores estimat
5.495.000 kr.
91.583 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 19.7% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓Klassisk 1731✓2. sal✓60 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
1731
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
13d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.220 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
91.583 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
92.164 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.553.012 kr.
92.550 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.583 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.583 | 5.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.000 | 1.500.000 kr. | -72.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år93.180 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)58.360 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år140.700 kr.
Salgspris5.714.800 kr.
Profit (1 års hold)325.680 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år223.291 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)1.001.731 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år158.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)205.920 kr.
− Ejerudgifter/år-65.220 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)93.180 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)140.700 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)223.291 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)91.583 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-17normal
3.200.000 kr.53.333 kr./m²
2013-04-13normal
1.643.400 kr.27.390 kr./m²
2010-04-10normal
1.750.000 kr.29.167 kr./m²
2003-08-28normal
650.000 kr.10.833 kr./m²
1999-10-20normal
253.263 kr.4.221 kr./m²
1996-03-27normal
347.119 kr.5.785 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.200.000 kr.2023-10-17 · 3 år siden
Udbudspris implicerer19.7% pa
FMV implicerer19.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende Christianshavnerlejlighed i to plan med frilagte bjælker og privat loftrum!
På en af Christianshavns mest charmerende adresser finder du denne stemningsfulde lejlighed, der forener historisk charme med moderne køkkenalrum og flere etager. Boligen er beliggende øverst i ejendommen på 2. og 3. sal, hvor du slipper for overboer og får en super indretning fordelt på to plan med frilagte bjælker og et dejligt lysindfald.Ejendommen er fredet, hvilket bidrager til den helt særlige historiske atmosfære og de mange charmerende detaljer. Samtidig betyder fredningen, at boligen er