Udbudspris
6.495.000 kr.
74.655 kr/m²
Vores estimat
6.495.000 kr.
74.655 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 52.773 · median 72.975 · P90 83.177 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·61 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 4
✗Beton 1972✗Støjgade✗Comps -2%✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 74✓87 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1972
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
61d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.712 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.495.000 kr.
74.655 kr./m² · fallback
Investeret
6.535.820 kr.
75.124 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.590.694 kr.
75.755 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.655 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.655 | 6.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 52.773 | 4.591.256 kr. | -29.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.975 | 6.348.830 kr. | -2.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 17 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 83.177 | 7.236.377 kr. | +11.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.241 | 1.500.000 kr. | -76.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år137.088 kr.
Salgspris6.495.000 kr.
Profit (1 års hold)96.268 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år199.728 kr.
Salgspris6.754.800 kr.
Profit (1 års hold)418.708 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år268.057 kr.
Salgspris7.456.260 kr.
Profit (1 års hold)1.188.497 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.440 kr.
− Ejerudgifter/år-71.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)137.088 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)199.728 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)268.057 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.495.000 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-40.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)74.655 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-12-24normal
3.550.000 kr.40.805 kr./m²
2013-11-06normal
2.095.000 kr.24.080 kr./m²
1995-04-15normal
593.186 kr.6.818 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2020-12-24 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.6% pa
FMV implicerer10.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lysfyldt lejlighed med fantastisk altan
Lysfyldt 3v'er med solrig altan og god udsigtPå Jagtvej på Østerbro finder I en rigtig flot og lys lejlighed på 87 veldisponerede kvm. Og udsigten? Ja, den er helt fantastisk oppe fra femte sal, hvor I heller ikke skal bekymre jer om trapperne, da der er elevator.Lejligheden egner sig til alle, fra både børnefamilien til det unge par, der ønsker en central beliggenhed på Østerbro. Her på adressen fordeles kvadratmeterne over en entré og en fordelingsgang, der leder jer ud til hjemmets to fine væ