iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Platanvej 18, 4. 26

1810 Frederiksberg C · danbolig · danbolig Nørrebro

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
90.844 kr/m²
Vores estimat
6.995.000 kr.
90.844 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Seller CAGR 6.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·55 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1978) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1978✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100✓77 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Platanvej 18, 4. 26

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1978
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
55d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.244 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.995.000 kr.
90.844 kr./m² · fallback
Investeret
7.038.820 kr.
91.413 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.091.398 kr.
92.096 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris90.8446.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM90.8446.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.3771.800.000 kr.-74.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år140.796 kr.
Salgspris6.995.000 kr.
Profit (1 års hold)96.976 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år199.008 kr.
Salgspris7.274.800 kr.
Profit (1 års hold)434.988 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år310.248 kr.
Salgspris8.030.260 kr.
Profit (1 års hold)1.301.688 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år194.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)252.252 kr.
− Ejerudgifter/år-53.244 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.796 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)199.008 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)310.248 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.995.000 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-43.820 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)90.844 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-12-10normal
4.400.000 kr.57.143 kr./m²
2017-08-23normal
2.950.000 kr.38.312 kr./m²
2005-03-04normal
1.840.000 kr.23.896 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.400.000 kr.2019-12-10 · 7 år siden
Udbudspris implicerer6.8% pa
FMV implicerer6.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Bo øverst med fantastisk altan, elevator og mulighed for parkering.

Hvilke ting nævner folk ofte, når man spørger til deres drømmelejlighed? Et par af de ting, der nævnes, kunne være: Stor altan, gerne mod syd/vest, øverst placeret, elevator, mulighed for parkering i kælder, Frederiksberg C, køkken-alrum ville være fantastisk – gerne i åben forbindelse med stue, badeværelse med separat bruseniche og helst i pæn stand. Det er svært at få opfyldt alle disse ønsker, men her er en unik mulighed for dette!LEJLIGHED: Gennemført og veldisponeret lejlighed på 77 m2 med