iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nørre Farimagsgade 49, 1. mf

1364 København K · lokalbolig · LokalBolig City / Christianshavn ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.995.000 kr.
96.106 kr/m²
Vores estimat
9.995.000 kr.
96.106 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1878)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!104 m² stor✓Sol 60✓Klassisk 1878✓1. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Nørre Farimagsgade 49, 1. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
104 m²
Værelser
3
Byggeår
1878
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.352 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.995.000 kr.
96.106 kr./m² · fallback
Investeret
10.056.820 kr.
96.700 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.135.545 kr.
97.457 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris96.1069.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM96.1069.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.4812.650.000 kr.-73.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år203.208 kr.
Salgspris9.995.000 kr.
Profit (1 års hold)141.388 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år285.576 kr.
Salgspris10.394.800 kr.
Profit (1 års hold)623.556 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år422.252 kr.
Salgspris11.474.260 kr.
Profit (1 års hold)1.839.692 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (104) × 12 mdr
= Langtidsleje/år274.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)356.928 kr.
− Ejerudgifter/år-71.352 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)203.208 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)285.576 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)422.252 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.995.000 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-61.820 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)96.106 kr.
MæglerLokalBolig City / Christianshavn ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-03-02normal
7.500.000 kr.72.115 kr./m²
2020-06-30normal
5.985.000 kr.57.548 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.500.000 kr.2022-03-02 · 4 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stilfuld lejlighed med sydøstvendt altan

Stilfuld 3 værelses med altan i København K  Du får en indbydende og stilfuld 3 værelses lejlighed i en klassisk ejendom fra 1878, hvor elegante facader og høje vinduer skaber et harmonisk første indtryk. Historien møder et moderne udtryk, og boligen fremstår gennemtænkt med rolige materialer og smukke proportioner.Køkkenalrummet er hjemmets naturlige samlingspunkt med enkelt, hvidt køkken, varme farver, mørke gulve og høje, buede vinduer, der giver karakter. Badeværelset har lyse flader, tidløs