Borups Alle 108, 4. th

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view

Udbudspris

5.299.000 kr.

81.523 kr/m²

Vores estimat

5.299.000 kr.

81.523 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

64/ 100

B — solid

AVM signal0/25

Kvalitet23/25

Data-freshness16/20

Bydel15/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Klassisk pre-krigs (byggeår 1908)
·Fresh handelsdata (2021)
·Tier-A bydel (frederiksberg)
·Best afkast 18% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓KBH-klassiker 1908✓Sol 100✓65 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Frederiksberg

kvm

65 m²

Værelser

Byggeår

1908

Udbudspris

5.299.000 kr.

Dage på markedet

16d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.250 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 210

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 32.160 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

5.299.000 kr.

81.523 kr./m² · fallback

Investeret

5.332.644 kr.

82.041 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

5.396.412 kr.

83.022 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	81.523	5.299.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	81.523	5.299.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	20.000	1.300.000 kr.	-75.5 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.8%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.5%

= Total afkast1.8%

Gross rental/år131.640 kr.

Salgspris5.299.000 kr.

Profit (1 års hold)97.996 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.8%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.4%

= Total afkast6.8%

Gross rental/år180.780 kr.

Salgspris5.510.960 kr.

Profit (1 års hold)359.096 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.3%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.1%

= Total afkast18.3%

Gross rental/år219.642 kr.

Salgspris6.083.252 kr.

Profit (1 års hold)970.250 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år365.000 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-54.750 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.

= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr

× kvm (65) × 12 mdr

= Langtidsleje/år163.800 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.

− Ejerudgifter/år-32.160 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)131.640 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)180.780 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)219.642 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.299.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)5.299.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.299.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+31.794 kr.

= Tx-omkostning33.644 kr.

+ Tilbudspris5.299.000 kr.

= Total investeret5.332.644 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.299.000 kr.

− Investeret-5.332.644 kr.

= Spread-33.644 kr.

÷ Investeret÷ 5.332.644 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)81.523 kr.

MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2021-06-28normal

3.110.000 kr.47.846 kr./m²

2003-12-08normal

1.160.000 kr.17.846 kr./m²

1993-10-27normal

390.000 kr.6.000 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

3.110.000 kr.2021-06-28 · 5 år siden

Udbudspris implicerer11.2% pa

FMV implicerer11.2% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og delevenlig stor 2V med en fin udsigt og altan

Denne klassiske toværelses ejerlejlighed på 65 kvadratmeter ligger højt og ugeneret på Frederiksberg i en smuk ejendom fra 1908. Hjemmet har en gennemtænkt planløsning og et eminent lysindfald, som strømmer frit igennem de rummelige værelser. Med direkte udgang til altan, vendt mod det rolige gårdmiljø, kombineres det pulserende byliv med en fredfyldt oase. Boligen henvender sig ideelt til enlige, forældrekøb og såvel som par, der ønsker at bo i et eftertragtet kvarter med let adgang til grønne