← Tilbage til on-market
Sofienhøjvej 1, 3. 314
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade
Udbudspris
2.850.000 kr.
64.773 kr/m²
Vores estimat
2.850.000 kr.
64.773 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Comp-engineP10 54.708 · median 66.417 · P90 77.390 kr/m²6 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps ligger langt væk
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·85 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1975) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1975✗α -0.7%!Comps usikre (6)!Ingen AVM✓Sol 95✓3. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
44 m²
Værelser
2
Byggeår
1975
Udbudspris
2.850.000 kr.
Dage på markedet
85d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.264 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.850.000 kr.
64.773 kr./m² · fallback
Investeret
2.868.950 kr.
65.203 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.887.322 kr.
65.621 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.773 | 2.850.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.773 | 2.850.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 54.708 | 2.407.130 kr. | -15.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.417 | 2.922.345 kr. | +2.5 % | 6 comps samme postnummer, median 1519 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 77.390 | 3.405.144 kr. | +19.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.136 | 710.000 kr. | -75.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år56.496 kr.
Salgspris2.850.000 kr.
Profit (1 års hold)37.546 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år83.424 kr.
Salgspris2.964.000 kr.
Profit (1 års hold)178.474 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.8%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.6%
= Total afkast20.8%
Gross rental/år190.464 kr.
Salgspris3.271.800 kr.
Profit (1 års hold)593.314 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (44) × 12 mdr
= Langtidsleje/år89.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)116.688 kr.
− Ejerudgifter/år-33.264 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)56.496 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)83.424 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.464 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris2.850.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)2.850.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)2.850.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+17.100 kr.
= Tx-omkostning18.950 kr.
+ Tilbudspris2.850.000 kr.
= Total investeret2.868.950 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV2.850.000 kr.
− Investeret-2.868.950 kr.
= Spread-18.950 kr.
÷ Investeret÷ 2.868.950 kr.
= Alpha-0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)64.773 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-11-21normal
1.900.000 kr.43.182 kr./m²
2020-10-23normal
1.730.000 kr.39.318 kr./m²
2018-08-22normal
1.400.000 kr.31.818 kr./m²
1995-01-14normal
180.000 kr.4.091 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 710.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.900.000 kr.2021-11-21 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Plug & play 2-værelses med smart styring og stor altan
Tag sofa, spisebord og tandbørste med – så er du næsten på plads. Denne 2-værelses ejerlejlighed i København S er indrettet til dig, der sætter pris på teknologi, komfort og løsninger, der bare fungerer. Lys og varme kan styres fra en app, stuen har indbygget 65" TV og Sonos-lyd, og soveværelset har et elektrisk rullegardin med fjernbetjening.Lyset kan tændes, slukkes og dæmpes efter behov, mens den trådløse varmestyring gør det nemt at tilpasse temperaturen. Flere af møblerne og de tekniske løs