iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sofienhøjvej 1, 3. 314

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Udbudspris
2.995.000 kr.
68.068 kr/m²
Vores estimat
2.995.000 kr.
68.068 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Comp-engineP10 54.708 · median 66.417 · P90 77.390 kr/m²6 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps ligger langt væk
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1975) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1975✗α -0.7%!Comps usikre (6)!Ingen AVM✓Sol 95✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Sofienhøjvej 1, 3. 314

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
44 m²
Værelser
2
Byggeår
1975
Udbudspris
2.995.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.264 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.995.000 kr.
68.068 kr./m² · fallback
Investeret
3.014.820 kr.
68.519 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.031.457 kr.
68.897 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris68.0682.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM68.0682.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1054.7082.407.130 kr.-19.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median66.4172.922.345 kr.-2.4 %6 comps samme postnummer, median 1519 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9077.3903.405.144 kr.+13.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.136710.000 kr.-76.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år56.496 kr.
Salgspris2.995.000 kr.
Profit (1 års hold)36.676 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år83.424 kr.
Salgspris3.114.800 kr.
Profit (1 års hold)183.404 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.5%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.3%
= Total afkast20.5%
Gross rental/år190.464 kr.
Salgspris3.438.260 kr.
Profit (1 års hold)613.904 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (44) × 12 mdr
= Langtidsleje/år89.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)116.688 kr.
− Ejerudgifter/år-33.264 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)56.496 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)83.424 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.464 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris2.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)2.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)2.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+17.970 kr.
= Tx-omkostning19.820 kr.
+ Tilbudspris2.995.000 kr.
= Total investeret3.014.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV2.995.000 kr.
− Investeret-3.014.820 kr.
= Spread-19.820 kr.
÷ Investeret÷ 3.014.820 kr.
= Alpha-0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)68.068 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-11-21normal
1.900.000 kr.43.182 kr./m²
2020-10-23normal
1.730.000 kr.39.318 kr./m²
2018-08-22normal
1.400.000 kr.31.818 kr./m²
1995-01-14normal
180.000 kr.4.091 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 710.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.900.000 kr.2021-11-21 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velbeliggende 2-værelses m/stor altan i København S

Velbeliggende 2-værelses m/stor altan i København S  Denne velindrettede 2-værelses ejerlejlighed byder på 44 m² med kreative løsninger, moderne materialer og en rigtig god udnyttelse af pladsen. Her får singlen eller parret en indflytningsklar bolig med et personligt og stilrent udtryk – centralt placeret i København S.Allerede i entréen fornemmes lejlighedens særlige stil. De flotte trægulve skaber karakter og binder rummene smukt sammen, mens en stor, praktisk skabsløsning med spejl giver båd