iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lyøvej 7, 2. tv

2000 Frederiksberg · other · Gitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.695.000 kr.
92.711 kr/m²
Vores estimat
7.635.826 kr.
91.998 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.8 %
-59.174 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.4 %
Comp-engineP10 71.991 · median 85.735 · P90 92.508 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -1.4%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓2. sal✓83 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 91.998 kr/m² × 83 m² = 7.635.826 kr.
Lyøvej 7, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
7.695.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.720 kr./år
Alpha
-1.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.635.826 kr.
91.998 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.743.020 kr.
93.289 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.741.964 kr.
93.277 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris92.7117.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM91.9987.635.826 kr.-0.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1071.9915.975.213 kr.-22.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median85.7357.116.031 kr.-7.5 %8 comps inden for 500 m, median 248 m væk · high confidence
Comp-engine · P9092.5087.678.168 kr.-0.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.0841.750.000 kr.-77.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-1.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år154.440 kr.
Salgspris7.635.826 kr.
Profit (1 års hold)47.246 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.4%
α (alpha)-1.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast5.4%
Gross rental/år217.188 kr.
Salgspris7.941.259 kr.
Profit (1 års hold)415.427 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.4%
α (alpha)-1.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast17.4%
Gross rental/år308.772 kr.
Salgspris8.765.928 kr.
Profit (1 års hold)1.331.681 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år209.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.908 kr.
− Ejerudgifter/år-54.720 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)154.440 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)217.188 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)308.772 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.170 kr.
= Tx-omkostning48.020 kr.
+ Tilbudspris7.695.000 kr.
= Total investeret7.743.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.635.826 kr.
− Investeret-7.743.020 kr.
= Spread-107.194 kr.
÷ Investeret÷ 7.743.020 kr.
= Alpha-1.4%

Mægler

kr/m² (udbud)92.711 kr.
MæglerGitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-02-26family
1.511.000 kr.18.205 kr./m²
2016-06-27normal
3.700.000 kr.44.578 kr./m²
2012-01-12family
1.600.000 kr.19.277 kr./m²
2006-03-24normal
2.895.000 kr.34.880 kr./m²
1996-02-23normal
767.000 kr.9.241 kr./m²
1992-01-24normal
574.000 kr.6.916 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.700.000 kr.2016-06-27 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

LYS 3-VÆRELSES LEJLIGHED MED KARNAP OG STOR ALTAN BELIGGENDE I EFTERTRAGTET OMRÅDE PÅ FREDERIKSBERG

På anden etage finder man denne klassiske lejlighed, hvor de smukke detaljer og det fantastiske lysindfald straks fanger. Fra entréen ledes man videre til de to stuer en suite, som er lejlighedens naturlige samlingspunkt. Her får man plankegulve, radiatorskjulere, rosetter, fine detaljer og en god loftshøjde. Stuerne vender stik syd og har et helt fantastisk lysindfald fra karnappen og de store vinduesfag. Det er virkelig nogle gode rum. Det store soveværelse vender mod den rolige gård og har god plads til et stort garderobeskab. Der er også en fransk altan. Her er en dejlig ro og man kan sagtens sove med åben dør og stadig nyde den stille atmosfære. Køkkenet er fra Kvik og fremstår indbydende og velindrettet med god bordplads, opvaskemaskine og vaskemaskine. Fra køkkenet er der udgang til den store altan, som virkelig er prikken over i’et. Altanen blev opsat i sælgers ejertid og er betalt. Her er god plads til både grill, udendørsmøbler og hyggelige stunder, mens man kan nyde det grønne kig og den rolige beliggenhed. Badeværelset har en rigtig god størrelse og står pænt og indbydende. Det dobbelte vinduesfag giver samtidig et skønt naturligt lys og god udluftning, hvilket ikke er en selvfølge på badeværelser i ældre ejendomme. Lejlighedens gode værelsesfordeling giver flere muligheder for indretning. Den ene stue kan nemt inddrages som værelse, hvis man ønsker en dele delelejlighed. Fra bagtrappen er der desuden adgang til det hyggelige gårdmiljø. Der er brugsret til et loftsrum. Ejendommen er fra 1932 og fremstår flot og indbydende. Fra lejligheden er der en uforstyret udsigt til grønne træer og de smukke ejendomme, som kendetegner Frederiksberg. En lille sjov detalje er, at vejen i en kort periode hed Manøvej, men kort tid efter skiftede navn til Lyøvej. Vejen er opkaldt efter den lille sydfynske ø Lyø, som ligger i Det Sydfynske Øhav. Her får man en lejlighed med masser af lys, luft og klassisk charme, en stor og anvendelig altan samt en attraktiv beliggenhed på Frederiksberg. En virkelig dejlig lejlighed med ideel planløsning og en rolig beliggenhed. Velkommen til Lyøvej 7, 2. tv.