Lyøvej 7, 2. tv
2000 Frederiksberg · other · Gitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.711 | 7.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.998 | 7.635.826 kr. | -0.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.991 | 5.975.213 kr. | -22.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.735 | 7.116.031 kr. | -7.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 248 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 92.508 | 7.678.168 kr. | -0.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.084 | 1.750.000 kr. | -77.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
LYS 3-VÆRELSES LEJLIGHED MED KARNAP OG STOR ALTAN BELIGGENDE I EFTERTRAGTET OMRÅDE PÅ FREDERIKSBERG
På anden etage finder man denne klassiske lejlighed, hvor de smukke detaljer og det fantastiske lysindfald straks fanger. Fra entréen ledes man videre til de to stuer en suite, som er lejlighedens naturlige samlingspunkt. Her får man plankegulve, radiatorskjulere, rosetter, fine detaljer og en god loftshøjde. Stuerne vender stik syd og har et helt fantastisk lysindfald fra karnappen og de store vinduesfag. Det er virkelig nogle gode rum. Det store soveværelse vender mod den rolige gård og har god plads til et stort garderobeskab. Der er også en fransk altan. Her er en dejlig ro og man kan sagtens sove med åben dør og stadig nyde den stille atmosfære. Køkkenet er fra Kvik og fremstår indbydende og velindrettet med god bordplads, opvaskemaskine og vaskemaskine. Fra køkkenet er der udgang til den store altan, som virkelig er prikken over i’et. Altanen blev opsat i sælgers ejertid og er betalt. Her er god plads til både grill, udendørsmøbler og hyggelige stunder, mens man kan nyde det grønne kig og den rolige beliggenhed. Badeværelset har en rigtig god størrelse og står pænt og indbydende. Det dobbelte vinduesfag giver samtidig et skønt naturligt lys og god udluftning, hvilket ikke er en selvfølge på badeværelser i ældre ejendomme. Lejlighedens gode værelsesfordeling giver flere muligheder for indretning. Den ene stue kan nemt inddrages som værelse, hvis man ønsker en dele delelejlighed. Fra bagtrappen er der desuden adgang til det hyggelige gårdmiljø. Der er brugsret til et loftsrum. Ejendommen er fra 1932 og fremstår flot og indbydende. Fra lejligheden er der en uforstyret udsigt til grønne træer og de smukke ejendomme, som kendetegner Frederiksberg. En lille sjov detalje er, at vejen i en kort periode hed Manøvej, men kort tid efter skiftede navn til Lyøvej. Vejen er opkaldt efter den lille sydfynske ø Lyø, som ligger i Det Sydfynske Øhav. Her får man en lejlighed med masser af lys, luft og klassisk charme, en stor og anvendelig altan samt en attraktiv beliggenhed på Frederiksberg. En virkelig dejlig lejlighed med ideel planløsning og en rolig beliggenhed. Velkommen til Lyøvej 7, 2. tv.