iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ålandsgade 26, 3. th

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.895.000 kr.
70.818 kr/m²
Vores estimat
3.982.473 kr.
72.409 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.2 %
+87.473 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.6 %
Comp-engineP10 65.140 · median 72.986 · P90 78.721 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 27.4% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.6%✓Comps +3%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 95✓3. sal✓55 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 72.409 kr/m² × 55 m² = 3.982.473 kr.
Ålandsgade 26, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.784 kr./år
Alpha
1.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.982.473 kr.
72.409 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
71.277 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.026.878 kr.
73.216 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.8183.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM72.4093.982.473 kr.+2.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1065.1403.582.697 kr.-8.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median72.9864.014.214 kr.+3.1 %8 comps inden for 250 m, median 41 m væk · high confidence
Comp-engine · P9078.7214.329.650 kr.+11.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering18.1821.000.000 kr.-74.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.4%
α (alpha)1.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år70.416 kr.
Salgspris3.982.473 kr.
Profit (1 års hold)132.669 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.2%
α (alpha)1.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år104.076 kr.
Salgspris4.141.772 kr.
Profit (1 års hold)325.628 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.0%
α (alpha)1.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast21.0%
Gross rental/år181.944 kr.
Salgspris4.571.879 kr.
Profit (1 års hold)833.603 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år112.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)145.860 kr.
− Ejerudgifter/år-41.784 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.416 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)104.076 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.944 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.982.473 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread62.253 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha1.6%

Mægler

kr/m² (udbud)70.818 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-01-26normal
2.400.000 kr.43.636 kr./m²
2004-09-10normal
1.275.000 kr.23.182 kr./m²
2002-04-15normal
889.947 kr.16.181 kr./m²
1998-01-29normal
338.000 kr.6.145 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.400.000 kr.2024-01-26 · 2 år siden
Udbudspris implicerer27.4% pa
FMV implicerer28.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og velindrettet 2-værelses med østvendt altan på Amagerbro

Velkommen til Ålandsgade 26, 3. th., hvor denne indbydende 2-værelses lejlighed på 55 m² byder på en skøn kombination af rummelige værelser, en veldisponeret planløsning og en østvendt altan. Her får du en bolig med gode indretningsmuligheder og en attraktiv beliggenhed på en stille gade midt på Amagerbro. Lejlighedens to store værelser giver gode muligheder for at skabe et både hyggeligt og funktionelt hjem. Stuen har en dejlig størrelse med plads til både sofaarrangement og spiseafdeling, så d