iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Richard Mortensens Vej 69, 6. p10

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.750.000 kr.
53.241 kr/m²
Vores estimat
5.750.000 kr.
53.241 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 50.762 · median 52.976 · P90 75.834 kr/m²8 comps · same_buildingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2010)
  • ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
  • ·54 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Comps -0%✗α -0.6%!Ingen AVM!108 m² stor✓6. sal✓Sol 100✓Nybyg 2010

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Richard Mortensens Vej 69, 6. p10

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
108 m²
Værelser
3
Byggeår
2010
Udbudspris
5.750.000 kr.
Dage på markedet
54d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.816 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.750.000 kr.
53.241 kr./m² · fallback
Investeret
5.786.350 kr.
53.577 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.872.419 kr.
54.374 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris53.2415.750.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM53.2415.750.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1050.7625.482.344 kr.-4.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median52.9765.721.371 kr.-0.5 %8 comps same_building, median 49 m væk · high confidence
Comp-engine · P9075.8348.190.078 kr.+42.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.4442.100.000 kr.-63.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år159.504 kr.
Salgspris5.750.000 kr.
Profit (1 års hold)123.154 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år225.600 kr.
Salgspris5.980.000 kr.
Profit (1 års hold)419.250 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år263.098 kr.
Salgspris6.601.000 kr.
Profit (1 års hold)1.077.748 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (108) × 12 mdr
= Langtidsleje/år220.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)286.416 kr.
− Ejerudgifter/år-60.816 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)159.504 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)225.600 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.098 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.500 kr.
= Tx-omkostning36.350 kr.
+ Tilbudspris5.750.000 kr.
= Total investeret5.786.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.750.000 kr.
− Investeret-5.786.350 kr.
= Spread-36.350 kr.
÷ Investeret÷ 5.786.350 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)53.241 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2012-02-07normal
2.350.000 kr.21.759 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.350.000 kr.2012-02-07 · 14 år siden
Udbudspris implicerer6.6% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Penthouse i Tallet

Lys Penthouse lejlighed på 108 m2 i 8TALLET med elevator og udsigt Med en placering øverst oppe i det prisbelønnede byggeri 8TALLET i København S, præsenterer denne ejerlejlighed på 108 kvadratmeter sig som et lyst og moderne hjem i to plan. Ejendommen er opført i 2010 og udmærker sig ved store glaspartier fra gulv til loft, som sikrer et markant lysindfald og en åben udsigt til de arkitektoniske omgivelser. Boligen strækker sig over to etager, hvilket skaber en naturlig opdeling mellem opholdsr