← Tilbage til on-market
Fortunstræde 4, 1. th
1065 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Udbudspris
7.495.000 kr.
94.873 kr/m²
Vores estimat
6.701.416 kr.
84.828 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.6 %
-793.584 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.1 %
Comp-engineP10 71.014 · median 79.853 · P90 94.082 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
41/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·55 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -16%✗α -11.1%✓Sol 68✓Klassisk 1802✓1. sal✓79 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.828 kr/m² × 79 m² = 6.701.416 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1802
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
55d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.256 kr./år
Alpha
-11.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.701.416 kr.
84.828 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
95.466 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.799.076 kr.
86.064 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.873 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.828 | 6.701.416 kr. | -10.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.014 | 5.610.132 kr. | -25.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.853 | 6.308.371 kr. | -15.8 % | 8 comps inden for 500 m, median 201 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 94.082 | 7.432.482 kr. | -0.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.684 | 1.950.000 kr. | -74.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.3%
α (alpha)-11.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-9.3%
Gross rental/år140.304 kr.
Salgspris6.701.416 kr.
Profit (1 års hold)-700.100 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.5%
α (alpha)-11.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-4.5%
Gross rental/år202.872 kr.
Salgspris6.969.473 kr.
Profit (1 års hold)-369.475 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.3%
α (alpha)-11.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast8.3%
Gross rental/år347.040 kr.
Salgspris7.693.226 kr.
Profit (1 års hold)498.446 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.128 kr.
− Ejerudgifter/år-68.256 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.304 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)202.872 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)347.040 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.701.416 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-840.404 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-11.1%
Mægler
kr/m² (udbud)94.873 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses med køkken-alrum midt i City
Første gang til salg – 8 ejerlejligheder på en enestående adresse i København KEn sjælden mulighed midt i det historiske København. I Fortunstræde 4 udbydes nu otte ejerlejligheder, som aldrig tidligere har været på markedet – med Christiansborg, Gammel Strand og byens stemningsfulde kanaler som nærmeste naboer.Ejendommen indtager en attraktiv placering i en af de mest karakterfulde dele af København K. Her er man omgivet af historiske facader, brostensbelagte gader og nogle af hovedstadens mest