iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Breslaugade 12, 2. 4

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
62.438 kr/m²
Vores estimat
4.995.000 kr.
62.438 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 48.312 · median 56.904 · P90 63.801 kr/m²7 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps ligger langt væk
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Seller CAGR 5.8% pa — realistisk
  • ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1976) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1976✗α -0.6%!Comps usikre (7)!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓80 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Breslaugade 12, 2. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1976
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.968 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
62.438 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
62.835 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.072.944 kr.
63.412 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris62.4384.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM62.4384.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1048.3123.864.944 kr.-22.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median56.9044.552.282 kr.-8.9 %7 comps samme postnummer, median 1589 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9063.8015.104.061 kr.+2.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.6251.250.000 kr.-75.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år110.232 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)78.412 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år159.192 kr.
Salgspris5.194.800 kr.
Profit (1 års hold)327.172 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år270.946 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)978.386 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.160 kr.
− Ejerudgifter/år-52.968 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)110.232 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.192 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)270.946 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)62.438 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2007-03-16normal
1.725.000 kr.21.563 kr./m²
2000-05-18normal
650.000 kr.8.125 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.725.000 kr.2007-03-16 · 19 år siden
Udbudspris implicerer5.8% pa
FMV implicerer5.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

På Breslaugade 12, 2. 4. venter en lejlighed på 80 m², hvor en rummelig stue, to værelser og et indbydende køkken giver gode rammer om hverdagen. Lyse overflader og gulve i varme nuancer skaber et behageligt udgangspunkt for jeres egen indretning.Stuen er boligens samlingspunkt med plads til et hyggeligt sofaområde og en spiseafdeling ved vinduespartiet. Her kan middagen trække ud, og på lune dage kan den franske altan åbnes, så frisk luft strømmer ind. Kigget til kvarterets røde murstensfacader