← Tilbage til on-market
Ungarnsgade 5, 1. th
2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads
Udbudspris
4.995.000 kr.
76.846 kr/m²
Vores estimat
4.748.951 kr.
73.061 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.9 %
-246.049 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.5 %
Comp-engineP10 63.088 · median 68.151 · P90 82.500 kr/m²8 comps · inden for 250 m · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2025)
Red flags
- ·α -5.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 41.9% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -5.5%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1904✓Sol 95✓1. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.061 kr/m² × 65 m² = 4.748.951 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
65 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.792 kr./år
Alpha
-5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.748.951 kr.
73.061 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
77.336 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.790.168 kr.
73.695 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.846 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.061 | 4.748.951 kr. | -4.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.088 | 4.100.714 kr. | -17.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.151 | 4.429.829 kr. | -11.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 194 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 82.500 | 5.362.478 kr. | +7.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.692 | 1.150.000 kr. | -77.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.1%
α (alpha)-5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år71.808 kr.
Salgspris4.748.951 kr.
Profit (1 års hold)-206.061 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.7%
α (alpha)-5.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år111.588 kr.
Salgspris4.938.909 kr.
Profit (1 års hold)23.677 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.5%
α (alpha)-5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast14.5%
Gross rental/år263.122 kr.
Salgspris5.451.796 kr.
Profit (1 års hold)688.097 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år132.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)172.380 kr.
− Ejerudgifter/år-60.792 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)71.808 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)111.588 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.122 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.748.951 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-277.869 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-5.5%
Mægler
kr/m² (udbud)76.846 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-06-30normal
3.520.000 kr.54.154 kr./m²
2011-02-08normal
1.340.000 kr.20.615 kr./m²
2005-06-16normal
1.745.000 kr.26.846 kr./m²
2000-08-04normal
776.490 kr.11.946 kr./m²
1998-04-17normal
364.000 kr.5.600 kr./m²
1996-02-12normal
303.000 kr.4.662 kr./m²
1992-10-09normal
325.000 kr.5.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.520.000 kr.2025-06-30 · 1 år siden
Udbudspris implicerer41.9% pa
FMV implicerer34.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-7.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
På Ungarnsgade 5, 1. th. udbydes denne indbydende 3-værelses lejlighed på 65 m², hvor klassiske detaljer, gode rum og en fleksibel planløsning skaber et hjem med både karakter og anvendelighed.Lejligheden byder på et godt soveværelse samt to sammenhængende stuer, der forbindes af smukke dobbeltdøre. Her får I et elegant rumforløb med plads til både dagligstue og spiseafdeling, mens store vinduespartier, klassiske trægulve, fyldningsdøre og fine stukdetaljer tilfører boligen den stemning, man håb