iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

C.F. Richs Vej 116, 3. th

2000 Frederiksberg · home · home Frederiksberg C

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.695.000 kr.
72.231 kr/m²
Vores estimat
4.748.536 kr.
73.054 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.1 %
+53.536 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.5 %
Comp-engineP10 59.500 · median 67.500 · P90 71.784 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -7%!α +0.5%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 95✓3. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.054 kr/m² × 65 m² = 4.748.536 kr.
C.F. Richs Vej 116, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
65 m²
Værelser
3
Byggeår
1937
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
7d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.024 kr./år
Alpha
0.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.748.536 kr.
73.054 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
72.693 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.836.443 kr.
74.407 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris72.2314.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM73.0544.748.536 kr.+1.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1059.5003.867.516 kr.-17.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median67.5004.387.505 kr.-6.5 %8 comps same_road_250m, median 93 m væk · high confidence
Comp-engine · P9071.7844.665.928 kr.-0.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.2311.250.000 kr.-73.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.0%
α (alpha)0.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år118.776 kr.
Salgspris4.748.536 kr.
Profit (1 års hold)142.292 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.1%
α (alpha)0.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år167.916 kr.
Salgspris4.938.477 kr.
Profit (1 års hold)381.373 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.0%
α (alpha)0.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.7%
= Total afkast22.0%
Gross rental/år318.468 kr.
Salgspris5.451.319 kr.
Profit (1 års hold)1.044.768 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-45.024 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)118.776 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)167.916 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)318.468 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.748.536 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread23.516 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha0.5%

Mægler

kr/m² (udbud)72.231 kr.
Mæglerhome Frederiksberg C
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2013-08-21normal
1.475.000 kr.22.692 kr./m²
1993-03-01normal
280.000 kr.4.308 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.475.000 kr.2013-08-21 · 13 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

FREDERIKSBERG

Det er i de rolige og grønne omgivelser ved Grøndalsparken, at denne velholdte treværelses lejlighed nu udbydes til salg. Her kan I flytte direkte ind – og som et ekstra plus får I en vestvendt altan med skøn udsigt over områdets grønne omgivelser.Lejligheden ligger på tredje og øverste etage i en gedigen ejendom fra 1937, hvor placeringen sikrer både et dejligt lysindfald og et frit udsyn. Omkring ejendommen breder grønne fællesarealer sig, mens altanen giver et ekstra uderum. Her er der plads