iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Istedgade 41, 4. tv

1650 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.695.000 kr.
104.333 kr/m²
Vores estimat
3.951.885 kr.
87.820 kr/m²
Udbudt over estimat
-15.8 %
-743.115 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -16.4 %
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet14/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1885)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -16.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
  • ·Seller CAGR 32.3% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -16.4%✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1885✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.820 kr/m² × 45 m² = 3.951.885 kr.
Istedgade 41, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
45 m²
Værelser
2
Byggeår
1885
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.740 kr./år
Alpha
-16.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.951.885 kr.
87.820 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
105.000 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.996.615 kr.
88.814 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris104.3334.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM87.8203.951.885 kr.-15.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.2221.000.000 kr.-78.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.9%
α (alpha)-16.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-14.9%
Gross rental/år70.560 kr.
Salgspris3.951.885 kr.
Profit (1 års hold)-702.575 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-10.2%
α (alpha)-16.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-10.2%
Gross rental/år102.150 kr.
Salgspris4.109.960 kr.
Profit (1 års hold)-512.910 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.8%
α (alpha)-16.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år204.776 kr.
Salgspris4.536.764 kr.
Profit (1 års hold)16.520 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år105.300 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)136.890 kr.
− Ejerudgifter/år-34.740 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.560 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)102.150 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)204.776 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.951.885 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread-773.135 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha-16.4%

Mægler

kr/m² (udbud)104.333 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-05-26normal
3.550.000 kr.78.889 kr./m²
2021-03-04normal
1.050.000 kr.23.333 kr./m²
2015-10-05normal
1.925.000 kr.42.778 kr./m²
2006-05-17normal
1.625.000 kr.36.111 kr./m²
2004-01-19normal
948.000 kr.21.067 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2025-05-26 · 1 år siden
Udbudspris implicerer32.3% pa
FMV implicerer11.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-20.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Perfekt toværelses. Køkken alrum. Stor solrig altan mod grøn gård. Helt indflytningsklar. Lave ejerudgifter!

LEJLIGHED: Velkommen til denne lyse toværelses lejlighed på 4. sal med en skøn altan mod det rolige gårdmiljø. Boligen har en god planløsning, hvor køkken og stue hænger naturligt sammen og skaber et hyggeligt opholdsrum. Opholdsrummet har et åbent køkken og direkte udgang til altanen, som bliver en naturlig forlængelse af lejligheden i de varme måneder. Her er god plads og udsigt over den grønne gård. Soveværelset har plads til en stor dobbeltseng og garderobeskabe. Badeværelset er, modsat mang