Udbudspris
5.295.000 kr.
72.534 kr/m²
Vores estimat
4.703.169 kr.
64.427 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.2 %
-591.831 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.7 %
Comp-engineP10 59.393 · median 64.621 · P90 77.624 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness4/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -11.7%!Comps usikre (8)✓5. sal✓KBH-klassiker 1904✓Sol 100✓73 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.427 kr/m² × 73 m² = 4.703.169 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
73 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.892 kr./år
Alpha
-11.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.703.169 kr.
64.427 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
72.995 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.773.705 kr.
65.393 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.534 | 5.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.427 | 4.703.169 kr. | -11.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.393 | 4.335.680 kr. | -18.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.621 | 4.717.305 kr. | -10.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 164 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 77.624 | 5.666.551 kr. | +7.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.808 | 1.300.000 kr. | -75.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.8%
α (alpha)-11.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-9.8%
Gross rental/år101.028 kr.
Salgspris4.703.169 kr.
Profit (1 års hold)-524.423 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.0%
α (alpha)-11.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-5.0%
Gross rental/år145.704 kr.
Salgspris4.891.296 kr.
Profit (1 års hold)-291.620 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.2%
α (alpha)-11.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år276.022 kr.
Salgspris5.399.238 kr.
Profit (1 års hold)346.640 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.596 kr.
− Ejerudgifter/år-47.892 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)101.028 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)145.704 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)276.022 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.703.169 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-625.451 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-11.7%
Mægler
kr/m² (udbud)72.534 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
1993-10-01normal
320.000 kr.4.384 kr./m²
1993-08-12auction
95.000 kr.1.301 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
320.000 kr.1993-10-01 · 33 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og lys taglejlighed med altan og køkken-alrum
Flot taglejlighed med altan og køkken-alrumLejlighedenDit nye hjem venter oppe på 5. sal, hvor du kommer til at bo med udsigt til byens hustage og blå himmel. Her kan du blive den lykkelige ejer af en flot lejlighed på 73 kvadratmeter, som folder sig ud med skønne lysindfald og en åben planløsning. Fra entréen træder du direkte ind i det store køkken-alrum – hjemmets naturlige samlingspunkt – hvor du kan underholde dine gæster omkring spisebordet, mens der lægges sidste hånd på en middag i køkke