← Tilbage til on-market
Vestre Teglgade 8C, 5. tv
2450 København SV · danbolig · danbolig København SV
Udbudspris
6.695.000 kr.
74.389 kr/m²
Vores estimat
6.762.369 kr.
75.137 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.0 %
+67.369 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.4 %
Comp-engineP10 67.948 · median 78.091 · P90 90.584 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +0.4%✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2019✓90 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.137 kr/m² × 90 m² = 6.762.369 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
90 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
51d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.552 kr./år
Alpha
0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.762.369 kr.
75.137 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
74.856 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.869.351 kr.
76.326 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.389 | 6.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.137 | 6.762.369 kr. | +1.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 67.948 | 6.115.319 kr. | -8.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.091 | 7.028.161 kr. | +5.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 502 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 90.584 | 8.152.529 kr. | +21.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.444 | 2.200.000 kr. | -67.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.6%
α (alpha)0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år150.048 kr.
Salgspris6.762.369 kr.
Profit (1 års hold)175.397 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.5%
α (alpha)0.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år213.228 kr.
Salgspris7.032.864 kr.
Profit (1 års hold)509.072 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.2%
α (alpha)0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast20.2%
Gross rental/år341.797 kr.
Salgspris7.763.200 kr.
Profit (1 års hold)1.367.977 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (90) × 12 mdr
= Langtidsleje/år210.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)273.780 kr.
− Ejerudgifter/år-60.552 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.048 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)213.228 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)341.797 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.762.369 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread25.349 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha0.4%
Mægler
kr/m² (udbud)74.389 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot 3V'er højt i luftlagene med vestvendt altan!
LEJLIGHED: Yderst praktisk 3V'er helt opppe på 5. sal. Du bliver mødt af entré med plads til sko og jakker. Her fra har du adgang til spisekøkken og stue. Spisekøkkenet er rummeligt og har god plads til stort spisebord. Køkkenet er et hvidt elementkøkken med stålgreb. Her er rigtig god plads i form af overskabe samt god bordplads. Fra spisekøkkenet har du adgang til lejlighedens første soveværelse. Her er god plads til seng og skab. I den anden ende af lejligheden finder du lejlighedens store st