iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rosenvængets Hovedvej 48, 2. 2

2100 København Ø · other · &LIVING Østerbro | København

Åbn pitch-view
Udbudspris
10.000.000 kr.
113.636 kr/m²
Vores estimat
8.142.232 kr.
92.525 kr/m²
Udbudt over estimat
-18.6 %
-1.857.768 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -19.1 %
Comp-engineP10 70.209 · median 76.591 · P90 91.281 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurdering
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -19.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -19.1%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓2. sal✓88 m² sweet✓Bygget 1999✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 92.525 kr/m² × 88 m² = 8.142.232 kr.
Rosenvængets Hovedvej 48, 2. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1999
Udbudspris
10.000.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.404 kr./år
Alpha
-19.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.142.232 kr.
92.525 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.061.850 kr.
114.339 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.234.769 kr.
93.577 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris113.63610.000.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM92.5258.142.232 kr.-18.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.2096.178.356 kr.-38.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median76.5916.740.041 kr.-32.6 %8 comps inden for 500 m, median 452 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9091.2818.032.732 kr.-19.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.5682.250.000 kr.-77.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-17.6%
α (alpha)-19.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-17.6%
Gross rental/år143.796 kr.
Salgspris8.142.232 kr.
Profit (1 års hold)-1.775.822 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-13.0%
α (alpha)-19.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-13.0%
Gross rental/år207.156 kr.
Salgspris8.467.921 kr.
Profit (1 års hold)-1.386.773 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-1.6%
α (alpha)-19.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast-1.6%
Gross rental/år272.365 kr.
Salgspris9.347.282 kr.
Profit (1 års hold)-442.202 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år211.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)274.560 kr.
− Ejerudgifter/år-67.404 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.796 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)207.156 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)272.365 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris10.000.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.000.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)10.000.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+60.000 kr.
= Tx-omkostning61.850 kr.
+ Tilbudspris10.000.000 kr.
= Total investeret10.061.850 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.142.232 kr.
− Investeret-10.061.850 kr.
= Spread-1.919.618 kr.
÷ Investeret÷ 10.061.850 kr.
= Alpha-19.1%

Mægler

kr/m² (udbud)113.636 kr.
Mægler&LIVING Østerbro | København
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
1999-05-10normal
1.563.578 kr.17.768 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.563.578 kr.1999-05-10 · 27 år siden
Udbudspris implicerer7.1% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

ØVERST I HEIBERGS HAVE MED P-PLADS

Rosenvænget er et af de steder på Østerbro, hvor historien stadig kan mærkes. Kvarteret blev grundlagt i 1800-tallet og blev hjem for flere markante kulturpersonligheder, heriblandt Johanne Luise Heiberg, som har lagt navn til Heibergs Have. Midt i de historiske omgivelser ligger denne nyere ejendom fra 1999, hvor du finder lejligheden øverst på anden sal.Indenfor får du 88 velindrettede m² med to separate værelser og et stort, åbent opholdsrum, hvor køkken, spiseplads og stue mødes. Her er der