← Tilbage til on-market
Puggaardsgade 18, 0.
1573 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Udbudspris
7.495.000 kr.
80.591 kr/m²
Vores estimat
7.085.704 kr.
76.190 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.5 %
-409.296 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.0 %
Comp-engineP10 73.766 · median 80.272 · P90 90.372 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet16/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1909)
- ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·75 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Stueetage/kælder
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 0 · ✗ 3
✗Stueetage✗Comps -0%✗α -6.0%✓KBH-klassiker 1909✓Sol 62✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.190 kr/m² × 93 m² = 7.085.704 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
93 m²
Værelser
2
Byggeår
1909
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
75d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.308 kr./år
Alpha
-6.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.085.704 kr.
76.190 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
81.095 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.191.020 kr.
77.323 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 80.591 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.190 | 7.085.704 kr. | -5.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.766 | 6.860.235 kr. | -8.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.272 | 7.465.321 kr. | -0.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 97 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 90.372 | 8.404.615 kr. | +12.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.591 | 1.450.000 kr. | -80.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.1%
α (alpha)-6.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år150.312 kr.
Salgspris7.085.704 kr.
Profit (1 års hold)-305.804 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.8%
α (alpha)-6.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år215.598 kr.
Salgspris7.369.132 kr.
Profit (1 års hold)42.910 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.0%
α (alpha)-6.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast11.0%
Gross rental/år172.208 kr.
Salgspris8.134.388 kr.
Profit (1 års hold)764.777 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år217.620 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)282.906 kr.
− Ejerudgifter/år-67.308 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.312 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)215.598 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)172.208 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.085.704 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-456.116 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-6.0%
Mægler
kr/m² (udbud)80.591 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-03-06normal
4.300.000 kr.46.237 kr./m²
2015-04-08normal
3.395.000 kr.36.505 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.300.000 kr.2018-03-06 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer6.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Eksklusiv bybolig i historisk palæ med direkte gårdadgang og enestående fællesfaciliteter såsom fitness, spa/sauna og bi
Eksklusiv bybolig i historisk palæ med direkte gårdadgang og enestående fællesfaciliteterPå en stille gade midt i København finder I denne eksklusive bybolig, hvor historisk arkitektur, moderne komfort og en sjælden ro går op i en højere enhed. Lejligheden ligger i en høj og privat stueetage, godt hævet fra gaden, og fremstår som et elegant fristed tæt på vandet, Tivoli, Rådhuspladsen og byens mange kulturelle og gastronomiske tilbud.Ejendommen er opført i 1909 og blev i 2015 nænsomt omdannet ti