Udbudspris
3.745.000 kr.
74.900 kr/m²
Vores estimat
3.745.000 kr.
74.900 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 59.727 · median 73.491 · P90 81.409 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
- ·Seller CAGR 19.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -2%✗α -0.6%!Ingen AVM!Sol 59✓2. sal✓50 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
50 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
3.745.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.760 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.745.000 kr.
74.900 kr./m² · fallback
Investeret
3.769.320 kr.
75.386 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.777.724 kr.
75.554 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.900 | 3.745.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.900 | 3.745.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 59.727 | 2.986.335 kr. | -20.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.491 | 3.674.573 kr. | -1.9 % | 8 comps same_road_250m, median 33 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 81.409 | 4.070.454 kr. | +8.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.400 | 920.000 kr. | -75.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.9%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år57.240 kr.
Salgspris3.745.000 kr.
Profit (1 års hold)32.920 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år89.640 kr.
Salgspris3.894.800 kr.
Profit (1 års hold)215.120 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år162.078 kr.
Salgspris4.299.260 kr.
Profit (1 års hold)692.018 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (50) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.400 kr.
− Ejerudgifter/år-50.760 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)57.240 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)89.640 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)162.078 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.745.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.745.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.745.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.470 kr.
= Tx-omkostning24.320 kr.
+ Tilbudspris3.745.000 kr.
= Total investeret3.769.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.745.000 kr.
− Investeret-3.769.320 kr.
= Spread-24.320 kr.
÷ Investeret÷ 3.769.320 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)74.900 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-03-29normal
2.200.000 kr.44.000 kr./m²
2017-01-03normal
1.625.000 kr.32.500 kr./m²
2008-02-28normal
1.275.000 kr.25.500 kr./m²
2000-01-28normal
533.100 kr.10.662 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 920.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.200.000 kr.2023-03-29 · 3 år siden
Udbudspris implicerer19.4% pa
FMV implicerer19.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2-værelses med altan - Centralt beliggende på Nørrebro
Du får hele pakken med nøglerne til denne 2-værelses lejlighed, hvor du ikke blot kan glæde dig over 50 velindrettede kvadratmeter, men hvor tilværelsen også forsødes med en solrig altan, elevator i ejendommen og nogle fællesfaciliteter, der er noget udover det sædvanlige.Du overtager en pæn lejlighed, hvor pladsen er udnyttet til fulde, så turen går fra det ene gode rum til det andet. I entréen er der skabsplads til sko og overtøj, og så er der videre afsæt til alle øvrige rum. Her finder du et