← Tilbage til on-market
Frankrigsgade 29, 2. tv
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Udbudspris
3.450.000 kr.
73.404 kr/m²
Vores estimat
3.719.178 kr.
79.131 kr/m²
Udbudt under estimat
+7.8 %
+269.178 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.1 %
Comp-engineP10 64.994 · median 75.240 · P90 79.836 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.1% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·99 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 16.3% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +3%✓α +7.1%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.131 kr/m² × 47 m² = 3.719.178 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
47 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.450.000 kr.
Dage på markedet
99d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.972 kr./år
Alpha
7.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.719.178 kr.
79.131 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.472.550 kr.
73.884 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.759.678 kr.
79.993 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 73.404 | 3.450.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.131 | 3.719.178 kr. | +7.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.994 | 3.054.698 kr. | -11.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.240 | 3.536.299 kr. | +2.5 % | 8 comps inden for 250 m, median 72 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.836 | 3.752.279 kr. | +8.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.511 | 870.000 kr. | -74.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.0%
α (alpha)7.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år64.908 kr.
Salgspris3.719.178 kr.
Profit (1 års hold)311.536 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.8%
α (alpha)7.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast13.8%
Gross rental/år93.672 kr.
Salgspris3.867.945 kr.
Profit (1 års hold)489.067 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.5%
α (alpha)7.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast27.5%
Gross rental/år192.756 kr.
Salgspris4.269.616 kr.
Profit (1 års hold)989.822 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (47) × 12 mdr
= Langtidsleje/år95.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)124.644 kr.
− Ejerudgifter/år-30.972 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)64.908 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)93.672 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.756 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.450.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.450.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.450.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.700 kr.
= Tx-omkostning22.550 kr.
+ Tilbudspris3.450.000 kr.
= Total investeret3.472.550 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.719.178 kr.
− Investeret-3.472.550 kr.
= Spread246.628 kr.
÷ Investeret÷ 3.472.550 kr.
= Alpha7.1%
Mægler
kr/m² (udbud)73.404 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-07-21normal
2.195.000 kr.46.702 kr./m²
2006-06-03normal
1.750.000 kr.37.234 kr./m²
2005-12-22normal
1.395.000 kr.29.681 kr./m²
2003-02-11family
561.000 kr.11.936 kr./m²
2003-02-01family
305.000 kr.6.489 kr./m²
1997-11-04normal
245.000 kr.5.213 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 870.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.195.000 kr.2023-07-21 · 3 år siden
Udbudspris implicerer16.3% pa
FMV implicerer19.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed med altaner på Amagerbro
På Amagerbro finder I denne lejlighed, som udnytter sine kvadratmeter utrolig effektivt. Hvis I drømmer om et lyst hjem, der på fineste vis forener moderne funktionalitet med charmerende detaljer, så er dette sted det helt rette for jer. Lejligheden fremstår yderst funktionel, og takket være den gennemtænkte planløsning får I en indbydende base, hvor I straks kan føle jer hjemme. Beliggenheden er i top, da I her kommer til at bo centralt, men i uforstyrrede rammer. Hverdagen bliver utrolig nem