iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frankrigsgade 29, 2. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 16.8% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -6.4%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 70.039 kr/m² × 47 m² = 3.291.843 kr.
Frankrigsgade 29, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
47 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
39d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.972 kr./år
Alpha
-6.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.291.843 kr.
70.039 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
74.847 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.334.892 kr.
70.955 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.495.000 kr.
74.362 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.291.843 kr.
70.039 kr./m²
-5.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
870.000 kr.
18.511 kr./m²
-75.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.6%
α (alpha)-6.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-4.6%
Gross rental/år64.908 kr.
Salgspris3.291.843 kr.
Profit (1 års hold)-161.069 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.2%
α (alpha)-6.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år93.672 kr.
Salgspris3.522.272 kr.
Profit (1 års hold)98.124 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.9%
α (alpha)-6.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast13.9%
Gross rental/år192.756 kr.
Salgspris3.779.036 kr.
Profit (1 års hold)453.972 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (47) × 12 mdr
= Langtidsleje/år95.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)124.644 kr.
− Ejerudgifter/år-30.972 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)64.908 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)93.672 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.756 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.291.843 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-225.977 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-6.4%

Mægler

kr/m² (udbud)74.362 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-07-21normal
2.195.000 kr.46.702 kr./m²
2006-06-03normal
1.750.000 kr.37.234 kr./m²
2005-12-22normal
1.395.000 kr.29.681 kr./m²
2003-02-11family
561.000 kr.11.936 kr./m²
2003-02-01family
305.000 kr.6.489 kr./m²
1997-11-04normal
245.000 kr.5.213 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 870.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.195.000 kr.2023-07-21 · 3 år siden
Udbudspris implicerer16.8% pa
FMV implicerer14.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys lejlighed med altaner på Amagerbro

På Amagerbro finder I denne lejlighed, som udnytter sine kvadratmeter utrolig effektivt. Hvis I drømmer om et lyst hjem, der på fineste vis forener moderne funktionalitet med charmerende detaljer, så er dette sted det helt rette for jer. Lejligheden fremstår yderst funktionel, og takket være den gennemtænkte planløsning får I en indbydende base, hvor I straks kan føle jer hjemme.  Beliggenheden er i top, da I her kommer til at bo centralt, men i uforstyrrede rammer. Hverdagen bliver utrolig nem