FMV fra iBuyReal AVM· 80.012 kr/m² × 79 m² = 6.320.939 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1900
Udbudspris
7.499.000 kr.
Dage på markedet
134d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.716 kr./år
Alpha
-16.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.320.939 kr.
XGBoost prediction
Investeret
7.545.844 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.439.297 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.1%
α (alpha)-16.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-14.1%
Gross rental/år158.844 kr.
Salgspris6.320.939 kr.
Profit (1 års hold)-1.066.061 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.3%
α (alpha)-16.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-6.3%
Gross rental/år221.412 kr.
Salgspris6.763.405 kr.
Profit (1 års hold)-561.027 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.4%
α (alpha)-16.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.9%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år443.888 kr.
Salgspris7.256.438 kr.
Profit (1 års hold)154.482 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.128 kr.
− Ejerudgifter/år-49.716 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)158.844 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)221.412 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)443.888 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.499.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.499.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.499.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.994 kr.
= Tx-omkostning46.844 kr.
+ Tilbudspris7.499.000 kr.
= Total investeret7.545.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.320.939 kr.
− Investeret-7.545.844 kr.
= Spread-1.224.905 kr.
÷ Investeret÷ 7.545.844 kr.
= Alpha-16.2%
Mægler
kr/m² (udbud)94.924 kr.
MæglerHyllen & Co.
Typeother
Mæglerbeskrivelse
Eksklusiv herskabslejlighed i hjertet af København K – totalrenoveret luksus
Velkommen til en sjældent udbudt herskabslejlighed på 79 kvm, hvor højt til loftet, smukke detaljer og kompromisløst håndværk går op i en højere enhed. Beliggenheden på Købmagergade er helt unik: 50 meter fra Rundetårn, 250 meter fra Nørreport, 400 meter fra Strøget og 300 meter fra Kongens Have. Det bliver ikke mere centralt – og alligevel er der bemærkelsesværdigt stille i boligen. Boligen er i dag en rummelig 2V med et stort, selskabeligt køkken-alrum, men kan med enkle midler omdannes til e