Enghavevej 5, 3. th
1674 København V · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1895)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -6.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.426 | 5.150.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.350 | 4.840.358 kr. | -6.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.360 | 4.535.932 kr. | -11.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.530 | 4.668.315 kr. | -9.4 % | 8 comps inden for 500 m, median 64 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.833 | 6.089.822 kr. | +18.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.672 | 1.200.000 kr. | -76.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Det nye sort har fået fast adresse på Vesterbro...
Det er jo slet, slet ikke til at forstå. Altså den udvikling, som Vesterbro har været igennem de sidste 125 år. Den gang med marker og nyttehaver og folde med grise, der øffede madrester og køkkenaffald i sig. Men så blev den gamle Vesterport revet ned, og så kom udviklingen farende med nye tanker, nye veje, nye muligheder. Landevejen ud blev til Vesterbrogade ind og ud, fattigdom og sexarbejde fulgte med, men så kom de unge og børnefamilierne med nye idéer, og i dag er der ingen grænser for, hvad Vesterbro kan med caféerne, restauranterne, natklubberne, gallerierne og alle de skæve butikker. Det nye sort har fået fast adresse på Vesterbro. Pift … Enghavevej begynder som en sidevej til Vesterbrogade. Lejligheden på Enghavevej 5 har et kort i ærmet. Den 2-værelses lejlighed på 61 m2, der oprindeligt er en 3-værelses, kan med et nemt greb etableres som 3-værelses lejlighed igen, altså oplagt forældrekøb som delelejlighed. Men her er også plads til kæresteri. Som hjørnelejlighed kan den som skeløjede se om hjørner. Vi er på 3. sal, stik syd med masser af lys, masser af udkig, fred og ro, kun byens fugle pifter med, når de flyver forbi. Ejendommen er fra 1895 bygget i slutningen af den historicistiske periode. Alt er lækkert, alt er lige til at flytte ind i. Gamle ugler i gamle Vesterbro er et af Københavns mest levende og kontrastfyldte kvarterer, som forener sin rå fortid med moderne byliv og kreativ energi. Enghave Plads med Metro ligger tæt på og ligeledes gør Frederiksberg Allé Metro. Og så ligger søerne lige om hjørnet. For københavnerne er søerne fra Østerbro til Vesterbro det samme som spadsereture, fred og ro og naturoplevelser midt i byen. Søndermarken ligger om det andet hjørne. Den blev anlagt som privat barokhave og park i tilslutning til Frederiksberg Slot i 1730erne, men det var først i midten af 1800-tallet, at andre end kongefamilien fik adgang til Søndermarken. I dag er Søndermarken tænkebænke med vilde planter og ugler i de gamle træer.