iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

H.C. Ørsteds Vej 4A, 3.

1879 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Udbudspris
14.995.000 kr.
112.744 kr/m²
Vores estimat
14.995.000 kr.
112.744 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
39/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1959) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1959✗α -0.6%✗133 m² for stor!Ingen AVM✓Sol 95✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
H.C. Ørsteds Vej 4A, 3.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
133 m²
Værelser
3
Byggeår
1959
Udbudspris
14.995.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 80.388 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
14.995.000 kr.
112.744 kr./m² · fallback
Investeret
15.086.820 kr.
113.435 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
15.156.980 kr.
113.962 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris112.74414.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM112.74414.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.8123.300.000 kr.-78.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år254.772 kr.
Salgspris14.995.000 kr.
Profit (1 års hold)162.952 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år355.320 kr.
Salgspris15.594.800 kr.
Profit (1 års hold)863.300 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.9%
= Total afkast16.1%
Gross rental/år283.104 kr.
Salgspris17.214.260 kr.
Profit (1 års hold)2.410.544 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (133) × 12 mdr
= Langtidsleje/år335.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)435.708 kr.
− Ejerudgifter/år-80.388 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)254.772 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)355.320 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)283.104 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris14.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)14.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)14.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+89.970 kr.
= Tx-omkostning91.820 kr.
+ Tilbudspris14.995.000 kr.
= Total investeret15.086.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV14.995.000 kr.
− Investeret-15.086.820 kr.
= Spread-91.820 kr.
÷ Investeret÷ 15.086.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)112.744 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2013-03-27normal
4.800.000 kr.36.090 kr./m²
2007-03-30normal
4.745.000 kr.35.677 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.800.000 kr.2013-03-27 · 13 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer9.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

En bolig i særklasse med to store altaner!

Der findes lejligheder, man bor i. Og så findes der lejligheder, man glæder sig til at komme hjem til.På H.C. Ørsteds Vej 4A, 3. sal, venter en sjældent rummelig og eksklusiv bolig på 133 m², hvor generøse proportioner, et imponerende køkken-alrum og hele to store altaner skaber en boligoplevelse ud over det sædvanlige. Det første, der rammer, er pladsen.Det store køkken-alrum er ganske enkelt boligens hjerte og et rum, der kan noget. Her er højt til loftet i både bogstavelig og mental forstand,