← Tilbage til on-market
Bechgaardsgade 10, 1. mf
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Udbudspris
4.000.000 kr.
97.561 kr/m²
Vores estimat
4.000.000 kr.
97.561 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 73.581 · median 76.997 · P90 90.135 kr/m²3 comps · inden for 250 m · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Seller CAGR 20.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Comps usikre (3)!Ingen AVM✓Sol 95✓1. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
41 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.000.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 31.968 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.000.000 kr.
97.561 kr./m² · fallback
Investeret
4.025.850 kr.
98.191 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.040.340 kr.
98.545 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.561 | 4.000.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 97.561 | 4.000.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 73.581 | 3.016.837 kr. | -24.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.997 | 3.156.858 kr. | -21.1 % | 3 comps inden for 250 m, median 4 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 90.135 | 3.695.544 kr. | -7.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.488 | 840.000 kr. | -79.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år66.432 kr.
Salgspris4.000.000 kr.
Profit (1 års hold)40.582 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år95.952 kr.
Salgspris4.160.000 kr.
Profit (1 års hold)230.102 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast19.2%
Gross rental/år203.085 kr.
Salgspris4.592.000 kr.
Profit (1 års hold)769.235 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (41) × 12 mdr
= Langtidsleje/år98.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)127.920 kr.
− Ejerudgifter/år-31.968 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)66.432 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)95.952 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)203.085 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.000.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.000.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.000.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.000 kr.
= Tx-omkostning25.850 kr.
+ Tilbudspris4.000.000 kr.
= Total investeret4.025.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.000.000 kr.
− Investeret-4.025.850 kr.
= Spread-25.850 kr.
÷ Investeret÷ 4.025.850 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)97.561 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-03-28normal
2.295.000 kr.55.976 kr./m²
2014-08-04normal
1.245.000 kr.30.366 kr./m²
2014-02-22normal
1.100.000 kr.26.829 kr./m²
2007-06-25normal
1.270.000 kr.30.976 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 840.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.295.000 kr.2023-03-28 · 3 år siden
Udbudspris implicerer20.3% pa
FMV implicerer20.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Hyggelig 2v'er, med STOR altan og tæt på ALT
Vestvendt altan og byliv lige om hjørnetEr du studerende, single eller måske den ene halvdel af et ungt par, så spids ører, for her venter 41 veludnyttede kvm med en stor, vestvendt altan som prikken over i’et. Lejligheden ligger i en nydelig rødstensejendom og byder velkommen i en entré med indbyggede skabe. Herfra fortsætter hjemmet med et stort, funktionelt badeværelse med sep. brus og et lyst opholdsrum, hvor et nyere køkken, spiseplads og sofakrog samles i ét. Her kan døren slås op til alta