Udbudspris
4.195.000 kr.
65.547 kr/m²
Vores estimat
4.195.000 kr.
65.547 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 67.170 · median 71.236 · P90 83.058 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1979) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1979✗α -0.6%!Ingen AVM!Sol 58✓Comps +9%✓1. sal✓64 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1979
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.788 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.195.000 kr.
65.547 kr./m² · fallback
Investeret
4.222.020 kr.
65.969 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.280.280 kr.
66.879 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 65.547 | 4.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.547 | 4.195.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 67.170 | 4.298.898 kr. | +2.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.236 | 4.559.080 kr. | +8.7 % | 8 comps inden for 250 m, median 73 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 83.058 | 5.315.722 kr. | +26.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.531 | 1.250.000 kr. | -70.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år112.812 kr.
Salgspris4.195.000 kr.
Profit (1 års hold)85.792 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år158.892 kr.
Salgspris4.362.800 kr.
Profit (1 års hold)299.672 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år194.265 kr.
Salgspris4.815.860 kr.
Profit (1 års hold)788.105 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.680 kr.
− Ejerudgifter/år-40.788 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.812 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)158.892 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.265 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.195.000 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-27.020 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)65.547 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-10-11normal
1.725.000 kr.26.953 kr./m²
1997-08-18normal
510.000 kr.7.969 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.725.000 kr.2015-10-11 · 11 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Perfekt udnyttede kvm - centralt i Klimakvarteret
2V’er i Klimakvarteret med to altanerPå attraktive Drejøgade venter her 64 veludnyttede kvadratmeter, hvor en god planløsning møder en beliggenhed midt i Klimakvarteret. En oplagt bolig til både den unge køber, parret eller jer, der ønsker en god delelejlighed.Indretningen byder på en entré, et køkken med en hyggelig spisekrog, et regulært værelse, en rummelig stue og et nyere badeværelse. Stuen har et godt lysindfald og en naturlig plads til både sofa og hyggekrog, mens køkkenet er funktionelt