iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

C.F. Richs Vej 93, 3. tv

2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.295.000 kr.
76.739 kr/m²
Vores estimat
4.857.336 kr.
70.396 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.3 %
-437.664 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.8 %
Comp-engineP10 55.027 · median 64.408 · P90 75.359 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -8.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -16%✗α -8.8%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓3. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 70.396 kr/m² × 69 m² = 4.857.336 kr.
C.F. Richs Vej 93, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.128 kr./år
Alpha
-8.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.857.336 kr.
70.396 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
77.226 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.950.535 kr.
71.747 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.7395.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM70.3964.857.336 kr.-8.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1055.0273.796.836 kr.-28.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median64.4084.444.153 kr.-16.1 %8 comps same_road_250m, median 134 m væk · high confidence
Comp-engine · P9075.3595.199.747 kr.-1.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering18.8411.300.000 kr.-75.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.5%
α (alpha)-8.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-6.5%
Gross rental/år124.752 kr.
Salgspris4.857.336 kr.
Profit (1 års hold)-346.532 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.5%
α (alpha)-8.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast-1.5%
Gross rental/år176.916 kr.
Salgspris5.051.629 kr.
Profit (1 års hold)-100.075 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.8%
α (alpha)-8.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast9.8%
Gross rental/år202.674 kr.
Salgspris5.576.222 kr.
Profit (1 års hold)450.276 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)226.044 kr.
− Ejerudgifter/år-49.128 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)124.752 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)176.916 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)202.674 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.857.336 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-471.284 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-8.8%

Mægler

kr/m² (udbud)76.739 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-06-21family
2.500.000 kr.36.232 kr./m²
2016-05-19normal
2.295.000 kr.33.261 kr./m²
2012-11-20normal
1.595.000 kr.23.116 kr./m²
2003-09-30normal
1.290.000 kr.18.696 kr./m²
1996-11-26normal
635.580 kr.9.211 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.295.000 kr.2016-05-19 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-værelses lejlighed med to altaner og grøn udsigt på Frederiksberg

Indbydende stor 2 værelses lejlighed på Frederiksberg.Her venter en indbydende og harmonisk 2 værelses lejlighed med skøn stemning og flot kig over det grønne nærmiljø. De tidstypiske detaljer fra 1936 går hånd i hånd med en rolig atmosfære, så du hurtigt føler dig hjemme. Stue og spisestue danner et naturligt samlingspunkt, mens soveværelset ligger behageligt og afskærmet. Køkkenet fremstår lyst og stilrent med udgang til østvendt altan, og badeværelset har bruseafsnit og enkel, moderne stil. L