Udbudspris
5.895.000 kr.
83.028 kr/m²
Vores estimat
5.895.000 kr.
83.028 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 66.935 · median 70.587 · P90 80.342 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
37/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 4
✗Beton 1972✗Støjgade✗Comps -15%✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 74✓71 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1972
Udbudspris
5.895.000 kr.
Dage på markedet
20d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.848 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.895.000 kr.
83.028 kr./m² · fallback
Investeret
5.932.220 kr.
83.552 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.974.853 kr.
84.153 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.028 | 5.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.028 | 5.895.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 66.935 | 4.752.366 kr. | -19.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 70.587 | 5.011.684 kr. | -15.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 136 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 80.342 | 5.704.272 kr. | -3.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.901 | 1.200.000 kr. | -79.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år117.552 kr.
Salgspris5.895.000 kr.
Profit (1 års hold)80.332 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år168.672 kr.
Salgspris6.130.800 kr.
Profit (1 års hold)367.252 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast17.2%
Gross rental/år182.205 kr.
Salgspris6.767.460 kr.
Profit (1 års hold)1.017.445 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år170.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)221.520 kr.
− Ejerudgifter/år-52.848 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.552 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)168.672 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)182.205 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.370 kr.
= Tx-omkostning37.220 kr.
+ Tilbudspris5.895.000 kr.
= Total investeret5.932.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.895.000 kr.
− Investeret-5.932.220 kr.
= Spread-37.220 kr.
÷ Investeret÷ 5.932.220 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)83.028 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-09-22normal
2.400.000 kr.33.803 kr./m²
2006-01-30normal
1.948.000 kr.27.437 kr./m²
1999-11-22normal
859.382 kr.12.104 kr./m²
1997-10-09normal
461.739 kr.6.503 kr./m²
1994-10-03normal
382.887 kr.5.393 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.400.000 kr.2017-09-22 · 9 år siden
Udbudspris implicerer10.5% pa
FMV implicerer10.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og indflytningsklar lejlighed med stor altan
Lys og indflytningsklar lejlighed med stor altan Velkommen til østerbroenden af Jagtvej. Her står vi med nøglerne til en stor toværelses lejlighed fuld af lys og med en rigtig skøn altan, der med god plads og havkig gør de fleste københavnere misundelige.70’er-ejendommens brede vinduer sikrer et skønt lysindfald, ligesom indretningen er funktionel og praktisk. Entréen viser vej til det pæne badeværelse med adskilt brus, og herefter kommer køkkenet, der er lige dele rummeligt og moderne. På én s