Udbudspris
4.500.000 kr.
83.333 kr/m²
Vores estimat
4.500.000 kr.
83.333 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 59.467 · median 72.443 · P90 83.694 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps ligger langt væk
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1979) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1979✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 82✓54 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1979
Udbudspris
4.500.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.168 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.500.000 kr.
83.333 kr./m² · fallback
Investeret
4.528.850 kr.
83.868 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.564.197 kr.
84.522 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.333 | 4.500.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.333 | 4.500.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 59.467 | 3.211.192 kr. | -28.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.443 | 3.911.901 kr. | -13.1 % | 8 comps samme postnummer, median 1010 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.694 | 4.519.479 kr. | +0.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.444 | 1.050.000 kr. | -76.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år93.432 kr.
Salgspris4.500.000 kr.
Profit (1 års hold)64.582 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år132.312 kr.
Salgspris4.680.000 kr.
Profit (1 års hold)283.462 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år198.885 kr.
Salgspris5.166.000 kr.
Profit (1 års hold)836.035 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år129.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)168.480 kr.
− Ejerudgifter/år-36.168 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)93.432 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)132.312 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)198.885 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.000 kr.
= Tx-omkostning28.850 kr.
+ Tilbudspris4.500.000 kr.
= Total investeret4.528.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.500.000 kr.
− Investeret-4.528.850 kr.
= Spread-28.850 kr.
÷ Investeret÷ 4.528.850 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)83.333 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-07-29family
892.500 kr.16.528 kr./m²
2012-04-29normal
1.245.000 kr.23.056 kr./m²
2004-01-09normal
1.075.000 kr.19.907 kr./m²
1999-07-12normal
788.520 kr.14.602 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.245.000 kr.2012-04-29 · 14 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer9.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor solrig altan - Tæt på alt!
Rummelig toværelses med udsigt og altanDenne lejlighed er perfekt til solisten eller det unge par, som ønsker et lyst og behageligt hjem på grænsen mellem Østerbro og Nørrebro. Ejendommen har desuden elevator, og på syv minutter kan du gå til Fælledparken og metro.Lejlighedens 54 kvm er godt udnyttet. Du får en entré med skabsplads, et flisebadeværelse med bruseniche, et dejligt soveværelse, et køkken med opvaske- og vaskemaskine og en rummelig stue med masser af lys. Hjemmet fremstår pænt og ve