iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ved Vænget 1, 1. tv

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.745.000 kr.
96.099 kr/m²
Vores estimat
8.745.000 kr.
96.099 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 2 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!Sol 58✓KBH-klassiker 1902✓1. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Ved Vænget 1, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
8.745.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.988 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.745.000 kr.
96.099 kr./m² · fallback
Investeret
8.799.320 kr.
96.696 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.839.525 kr.
97.138 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris96.0998.745.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM96.0998.745.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.0772.100.000 kr.-76.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år149.412 kr.
Salgspris8.745.000 kr.
Profit (1 års hold)95.092 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.8%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.8%
Gross rental/år214.932 kr.
Salgspris9.094.800 kr.
Profit (1 års hold)510.412 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast17.3%
Gross rental/år270.781 kr.
Salgspris10.039.260 kr.
Profit (1 års hold)1.510.721 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år218.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)283.920 kr.
− Ejerudgifter/år-68.988 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.412 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)214.932 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)270.781 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.745.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.745.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.745.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+52.470 kr.
= Tx-omkostning54.320 kr.
+ Tilbudspris8.745.000 kr.
= Total investeret8.799.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.745.000 kr.
− Investeret-8.799.320 kr.
= Spread-54.320 kr.
÷ Investeret÷ 8.799.320 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)96.099 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-04-08normal
6.250.000 kr.68.681 kr./m²
2016-09-21family
1.815.000 kr.19.945 kr./m²
2014-04-22normal
3.475.000 kr.38.187 kr./m²
2011-04-19normal
2.770.000 kr.30.440 kr./m²
2006-07-31normal
3.425.000 kr.37.637 kr./m²
1998-06-10normal
1.364.000 kr.14.989 kr./m²
1993-10-14normal
425.000 kr.4.670 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.250.000 kr.2022-04-08 · 4 år siden
Udbudspris implicerer8.8% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Herskabelige 3-værelses med sydvendt altan på indre Østerbro

Smuk stue en suite, høje paneler og dekorative rosetter. På Ved Vænget 1, 1. tv., er de klassiske detaljer en væsentlig del af oplevelsen. Denne treværelses lejlighed på 91 m² har en veldisponeret planløsning, hvor loftshøjden og de store vinduespartier giver rummene både lys og luft. Flotte trægulve og radiatorskjulere understreger den herskabelige stil.De to stuer ligger i forlængelse af hinanden med plads til en spisestue og en behagelig sofaafdeling. Her kan I samle venner og familie om midd