Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2005)
Red flags
- ·α -9.7% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.7%✓Sol 90✓1. sal✓85 m² sweet✓Bygget 2005✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.062 kr/m² × 85 m² = 5.445.254 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
85 m²
Værelser
2
Byggeår
2005
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.420 kr./år
Alpha
-9.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.445.254 kr.
64.062 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
70.974 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.523.245 kr.
64.979 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.995.000 kr.
70.529 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.445.254 kr.
64.062 kr./m²
-9.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.850.000 kr.
21.765 kr./m²
-69.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.9%
α (alpha)-9.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-7.9%
Gross rental/år112.980 kr.
Salgspris5.445.254 kr.
Profit (1 års hold)-474.586 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.0%
α (alpha)-9.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-0.0%
Gross rental/år165.000 kr.
Salgspris5.826.422 kr.
Profit (1 års hold)-41.398 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.8%
α (alpha)-9.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast7.8%
Gross rental/år163.308 kr.
Salgspris6.251.152 kr.
Profit (1 års hold)381.639 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)225.420 kr.
− Ejerudgifter/år-60.420 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.980 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)165.000 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)163.308 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.445.254 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-587.566 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-9.7%
Mægler
kr/m² (udbud)70.529 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-12-05normal
3.750.000 kr.44.118 kr./m²
2019-10-30family
2.120.000 kr.24.941 kr./m²
2012-09-25normal
2.015.000 kr.23.706 kr./m²
2008-06-16family
2.100.000 kr.24.706 kr./m²
2004-12-21normal
1.545.000 kr.18.176 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.750.000 kr.2020-12-05 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer6.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Gavllejlighed med solrig altan, elevator, køkken/alrum samt stort badeværelse
Lejligheden Masser af lys, store rum og moderne komfort. Det er den korte beskrivelse af jeres nye hjem. I overtager en toværelses lejlighed på hele 85 kvadratmeter, så plads er der nok af, hvilket skaber en skøn rumfornemmelse, uanset hvor I går hen. Det starter i den pæne entré, hvor der er indbygget skabsplads, ligesom der er det på det dejlige soveværelse. Dertil kommer et tidløst flisebadeværelse med både vaskesøjle, bruseniche, væghængt toilet og udluftningsv