Udbudspris
5.495.000 kr.
64.647 kr/m²
Vores estimat
5.923.472 kr.
69.688 kr/m²
Udbudt under estimat
+7.8 %
+428.472 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.1 %
Comp-engineP10 51.564 · median 71.541 · P90 83.267 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
81/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.1% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2005)
- ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
- ·131 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +7.1%✓Sol 90✓1. sal✓85 m² sweet✓Bygget 2005✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.688 kr/m² × 85 m² = 5.923.472 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
85 m²
Værelser
2
Byggeår
2005
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
131d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.556 kr./år
Alpha
7.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.923.472 kr.
69.688 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
65.057 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.996.487 kr.
70.547 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.647 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 69.688 | 5.923.472 kr. | +7.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 51.564 | 4.382.919 kr. | -20.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.541 | 6.080.969 kr. | +10.7 % | 8 comps samme postnummer, median 337 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.267 | 7.077.657 kr. | +28.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.765 | 1.850.000 kr. | -66.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.1%
α (alpha)7.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år110.844 kr.
Salgspris5.923.472 kr.
Profit (1 års hold)504.496 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.1%
α (alpha)7.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast14.1%
Gross rental/år162.864 kr.
Salgspris6.160.411 kr.
Profit (1 års hold)793.455 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.8%
α (alpha)7.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast24.8%
Gross rental/år161.172 kr.
Salgspris6.800.146 kr.
Profit (1 års hold)1.431.498 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)225.420 kr.
− Ejerudgifter/år-62.556 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)110.844 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.864 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)161.172 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.923.472 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread393.652 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha7.1%
Mægler
kr/m² (udbud)64.647 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-12-05normal
3.750.000 kr.44.118 kr./m²
2019-10-30family
2.120.000 kr.24.941 kr./m²
2012-09-25normal
2.015.000 kr.23.706 kr./m²
2008-06-16family
2.100.000 kr.24.706 kr./m²
2004-12-21normal
1.545.000 kr.18.176 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.750.000 kr.2020-12-05 · 6 år siden
Udbudspris implicerer6.6% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Gavllejlighed med solrig altan, elevator, køkken/alrum samt stort badeværelse
LejlighedenMasser af lys, store rum og moderne komfort. Det er den korte beskrivelse af jeres nye hjem. I overtager en toværelses lejlighed på hele 85 kvadratmeter, så plads er der nok af, hvilket skaber en skøn rumfornemmelse, uanset hvor I går hen. Det starter i den pæne entré, hvor der er indbygget skabsplads, ligesom der er det på det dejlige soveværelse. Dertil kommer et tidløst flisebadeværelse med både vaskesøjle, bruseniche, væghængt toilet og udluftningsvindue – og til slut kan I træde