iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ørnevej 17, 2. th

2400 København NV · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.095.000 kr.
78.750 kr/m²
Vores estimat
4.095.000 kr.
78.750 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓2. sal✓52 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Ørnevej 17, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
4.095.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.936 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.095.000 kr.
78.750 kr./m² · fallback
Investeret
4.121.420 kr.
79.258 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.146.654 kr.
79.743 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris78.7504.095.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM78.7504.095.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering14.615760.000 kr.-81.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år78.384 kr.
Salgspris4.095.000 kr.
Profit (1 års hold)51.964 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år112.080 kr.
Salgspris4.258.800 kr.
Profit (1 års hold)249.460 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år178.902 kr.
Salgspris4.701.060 kr.
Profit (1 års hold)758.542 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år112.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)146.016 kr.
− Ejerudgifter/år-33.936 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)78.384 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)112.080 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.902 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.570 kr.
= Tx-omkostning26.420 kr.
+ Tilbudspris4.095.000 kr.
= Total investeret4.121.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.095.000 kr.
− Investeret-4.121.420 kr.
= Spread-26.420 kr.
÷ Investeret÷ 4.121.420 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)78.750 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-09-21normal
1.295.000 kr.24.904 kr./m²
2009-08-10normal
945.000 kr.18.173 kr./m²
2005-04-29family
760.000 kr.14.615 kr./m²
2001-09-13normal
838.934 kr.16.133 kr./m²
1999-06-15normal
711.200 kr.13.677 kr./m²
1999-05-20normal
497.000 kr.9.558 kr./m²
1993-10-31normal
80.000 kr.1.538 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 760.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.295.000 kr.2014-09-21 · 12 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer10.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Delevenlig 2-værelses med to altaner i Fuglekvarteret

På Ørnevej finder du denne skønne 2-værelses lejlighed, der kombinerer klassisk charme med en fleksibel planløsning og hele to altaner. Her får du flotte bræddegulve, fine stukdetaljer, et stilrent køkken og et charmerende badeværelse. Lejligheden byder samtidig på gode indretningsmuligheder og er særdeles velegnet til deling, hvor begge beboere kan få glæde af hver sin altan. Alt sammen beliggende i det attraktive Fuglekvarter med kort afstand til indkøb, grønne områder og offentlig transport.L