iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Roskildevej 122, 3. tv

2000 Frederiksberg · realmaeglerne · RealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
61.056 kr/m²
Vores estimat
4.802.035 kr.
53.356 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.6 %
-692.965 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -13.2 %
Comp-engineP10 50.241 · median 55.461 · P90 77.864 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -13.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1953) — lavere standard
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
  • ·Seller CAGR 26.3% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1953✗Støjgade✗α -13.2%!Comps usikre (8)✓Sol 100✓3. sal✓90 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 53.356 kr/m² × 90 m² = 4.802.035 kr.
Roskildevej 122, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
90 m²
Værelser
3
Byggeår
1953
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.016 kr./år
Alpha
-13.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.802.035 kr.
53.356 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
61.442 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.941.321 kr.
54.904 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris61.0565.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM53.3564.802.035 kr.-12.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1050.2414.521.699 kr.-17.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median55.4614.991.506 kr.-9.2 %8 comps inden for 1 km, median 131 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9077.8647.007.734 kr.+27.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering9.556860.000 kr.-84.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.1%
α (alpha)-13.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast-10.1%
Gross rental/år170.784 kr.
Salgspris4.802.035 kr.
Profit (1 års hold)-557.001 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.8%
α (alpha)-13.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.3%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år238.824 kr.
Salgspris4.994.116 kr.
Profit (1 års hold)-296.880 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.2%
α (alpha)-13.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år307.476 kr.
Salgspris5.512.736 kr.
Profit (1 års hold)290.393 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (90) × 12 mdr
= Langtidsleje/år226.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)294.840 kr.
− Ejerudgifter/år-56.016 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)170.784 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)238.824 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)307.476 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.802.035 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-727.785 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-13.2%

Mægler

kr/m² (udbud)61.056 kr.
MæglerRealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-12-11normal
4.350.000 kr.48.333 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 860.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.350.000 kr.2025-12-11 · 1 år siden
Udbudspris implicerer26.3% pa
FMV implicerer10.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-15.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Totalrenoveret lejlighed, Elevator & gode parkeringsforhold

Se boligmagasin her - Boligmagasin Velkommen til en lys og indbydende lejlighed, hvor en god planløsning, hvide vægge og et dejligt lysindfald skaber behagelige rammer om hverdagen. Her får I en totalrenoveret bolig med nyt køkken, nyt badeværelse og nyt el, flotte plankegulve, en rummelig opholdsafdeling med fløjdøre, altan og udsigt over KB’s baner. Fra entréen fordeler boligen sig naturligt videre til lejlighedens forskellige rum. Det nye køkken er indrettet med hvide, grebsfrie elementer og sorte detaljer, som giver et enkelt og tidløst udtryk. Her er indbyggede hvidevarer, herunder ovn fra Bosch og induktionskogeplade, god skabs- og bordplads samt et vindue, der sørger for et behageligt naturligt lys. Under vinduet er der etableret en praktisk bordplade, som fungerer som både morgenmadsbord og ekstra arbejdsplads. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er den rummelige stue hvor de lyse parketgulve og hvide vægge skaber en rolig og indbydende atmosfære. Stuen har vinduer i to retninger og et karnaplignende hjørne, hvor dagslyset strømmer ind, og der er god plads til en større sofaafdeling. Via fløjdøre er der åben forbindelse til spisestuen, som giver plads til et større spisebord. Lukkes dørene, fremstår stue og spisestue som to adskilte og hyggelige rum. Fra stuen er der udgang til lejlighedens altan, som giver mulighed for at træde udenfor og nyde de lune måneder. Her er der udsigt over KB’s baner og den åbne himmel, hvilket giver en luftig og grøn fornemmelse, der er sjælden så tæt på byen. Soveværelset har en god størrelse med plads til både dobbeltseng og skrivebord, og vinduerne vender ud mod de grønne træer. Det nye badeværelse er indrettet med terrazzogulv, separat bruseområde med brusevæg i riflet glas og lyse materialer. Her er vindue, som sikrer et lyst og luftigt rum, samt plads til vaskemaskine. Alt i alt får I her en veldisponeret og totalrenoveret 3-værelses lejlighed på 90 m² med en behagelig kombination af gode opholdsrum, egen altan og en attraktiv udsigt. Vi inviterer jer gerne indenfor til en fremvisning, hvor boligen kan opleves på nærmeste hold.