← Tilbage til on-market
Marstalsgade 32, 1. th
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
FMV fra iBuyReal AVM· 79.793 kr/m² × 54 m² = 4.308.836 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.580 kr./år
Alpha
-8.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.308.836 kr.
XGBoost prediction
Investeret
4.725.020 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.359.847 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.1%
α (alpha)-8.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-7.1%
Gross rental/år79.020 kr.
Salgspris4.308.836 kr.
Profit (1 års hold)-337.164 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.7%
α (alpha)-8.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år117.900 kr.
Salgspris4.610.455 kr.
Profit (1 års hold)3.335 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.9%
α (alpha)-8.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast9.9%
Gross rental/år184.473 kr.
Salgspris4.946.544 kr.
Profit (1 års hold)405.997 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år129.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)168.480 kr.
− Ejerudgifter/år-50.580 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.020 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)117.900 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)184.473 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.308.836 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread-416.184 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha-8.8%
Mægler
kr/m² (udbud)86.944 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Mæglerbeskrivelse
Veldrejet 2V'er ved Nordre Frihavnsgade og Nordhavn
Vi skal til det attraktive Østerbro, og nærmere bestemt skal vi sætte kursen mod den sydlige – og dermed mest centrale – del af Aarhusgadekvarteret. Her finder man rolige veje tæt på alle byens tilbud med Nordhavn til den ene side og Østerbrogade samt Fælledparken til den anden. Specifikt for denne adresse er der særligt kort til Nordhavn, som byder på både metro, S-tog og havnebad, ligesom livlige Nordre Frihavnsgade ligger blot 'et hak' henne.Selve lejligheden udfolder sig som en klassisk 2V'e