Udbudspris
8.245.000 kr.
90.604 kr/m²
Vores estimat
8.183.867 kr.
89.933 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.7 %
-61.133 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.4 %
Comp-engineP10 79.775 · median 88.268 · P90 95.453 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -1.4%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1902✓Sol 95✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.933 kr/m² × 91 m² = 8.183.867 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
8.245.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.284 kr./år
Alpha
-1.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.183.867 kr.
89.933 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.296.320 kr.
91.168 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.302.160 kr.
91.233 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.604 | 8.245.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.933 | 8.183.867 kr. | -0.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 79.775 | 7.259.518 kr. | -12.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 88.268 | 8.032.363 kr. | -2.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 697 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 95.453 | 8.686.203 kr. | +5.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.176 | 2.200.000 kr. | -73.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.7%
α (alpha)-1.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år169.956 kr.
Salgspris8.183.867 kr.
Profit (1 års hold)57.503 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-1.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år242.028 kr.
Salgspris8.511.222 kr.
Profit (1 års hold)456.930 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-1.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år423.320 kr.
Salgspris9.395.079 kr.
Profit (1 års hold)1.522.080 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år240.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)312.312 kr.
− Ejerudgifter/år-70.284 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)169.956 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)242.028 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)423.320 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.245.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.470 kr.
= Tx-omkostning51.320 kr.
+ Tilbudspris8.245.000 kr.
= Total investeret8.296.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.183.867 kr.
− Investeret-8.296.320 kr.
= Spread-112.453 kr.
÷ Investeret÷ 8.296.320 kr.
= Alpha-1.4%
Mægler
kr/m² (udbud)90.604 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-01-03family
2.525.000 kr.27.747 kr./m²
2018-09-17normal
4.950.000 kr.54.396 kr./m²
2017-02-22normal
4.600.000 kr.50.549 kr./m²
2015-06-19normal
4.200.000 kr.46.154 kr./m²
2007-06-07normal
3.750.000 kr.41.209 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.950.000 kr.2018-09-17 · 8 år siden
Udbudspris implicerer6.6% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og indbydende lejlighed med elevator og stor fælles tagterrasse
Midt i det historiske København K ligger denne skønne og velindrettede lejlighed på første sal i en smuk, velholdt ejendom med elevator. Her får I en sjælden kombination af klassisk københavnerstemning, god plads og en beliggenhed, hvor byens bedste oplevelser venter lige uden for døren.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er den lyse og rummelige stue, hvor de store vinduer lader dagslyset strømme ind og skaber en varm og indbydende atmosfære. Her er plads til både lange middage, afslappede søn