iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 24B, 6. tv

2300 København S · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
22.000.000 kr.
157.143 kr/m²
Vores estimat
22.000.000 kr.
157.143 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1910)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 193.3% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗α -0.6%✗140 m² for stor!Ingen AVM✓6. sal✓KBH-klassiker 1910✓Sol 100

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Islands Brygge 24B, 6. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
140 m²
Værelser
2
Byggeår
1910
Udbudspris
22.000.000 kr.
Dage på markedet
2d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 100.212 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
22.000.000 kr.
157.143 kr./m² · fallback
Investeret
22.133.850 kr.
158.099 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
22.051.231 kr.
157.509 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris157.14322.000.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM157.14322.000.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering32.1434.500.000 kr.-79.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield0.8%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år185.388 kr.
Salgspris22.000.000 kr.
Profit (1 års hold)51.538 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast4.6%
Gross rental/år271.068 kr.
Salgspris22.880.000 kr.
Profit (1 års hold)1.017.218 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield0.6%
= Total afkast14.8%
Gross rental/år123.516 kr.
Salgspris25.256.000 kr.
Profit (1 års hold)3.245.666 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (140) × 12 mdr
= Langtidsleje/år285.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)371.280 kr.
− Ejerudgifter/år-100.212 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)185.388 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)271.068 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)123.516 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris22.000.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)22.000.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)22.000.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+132.000 kr.
= Tx-omkostning133.850 kr.
+ Tilbudspris22.000.000 kr.
= Total investeret22.133.850 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV22.000.000 kr.
− Investeret-22.133.850 kr.
= Spread-133.850 kr.
÷ Investeret÷ 22.133.850 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)157.143 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-02-04normal
7.500.000 kr.53.571 kr./m²
2021-02-24normal
11.700.000 kr.83.571 kr./m²
2017-08-24normal
9.500.000 kr.67.857 kr./m²
2000-08-18normal
3.341.000 kr.23.864 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 4.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.500.000 kr.2025-02-04 · 1 år siden
Udbudspris implicerer193.3% pa
FMV implicerer193.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

I absolut øverste række til havnefronten

I absolut øverste række til havnefrontenSvævende penthouse, to tagterrasser, elevator og parkeringLangs Københavns havnefront står enkelte bygninger som monumenter over byens forvandling. Den historiske Pressesilo på Islands Brygge er et af de mest markante. Helt oppe på 6. sal – hævet over byens pulserende liv og med himlen som nærmeste nabo – venter denne gennemrenoverede penthouse, hvor ikonisk silo-arkitektur og tidsløs, kompromisløs luksus smelter sammen.Udeliv i verdensklasse: 2 tagterrass