← Tilbage til on-market
Amagerfælledvej 112, 2. tv
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Udbudspris
6.995.000 kr.
60.826 kr/m²
Vores estimat
7.398.671 kr.
64.336 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.8 %
+403.671 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.1 %
Comp-engineP10 51.272 · median 63.510 · P90 75.923 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.1% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·55 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗115 m² for stor!Comps usikre (8)✓α +5.1%✓Sol 100✓Nybyg 2018✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.336 kr/m² × 115 m² = 7.398.671 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
115 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
55d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.568 kr./år
Alpha
5.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.398.671 kr.
64.336 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
61.207 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.526.693 kr.
65.450 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 60.826 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.336 | 7.398.671 kr. | +5.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 51.272 | 5.896.238 kr. | -15.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 63.510 | 7.303.600 kr. | +4.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 51 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 75.923 | 8.731.100 kr. | +24.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.304 | 2.450.000 kr. | -65.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.6%
α (alpha)5.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år175.032 kr.
Salgspris7.398.671 kr.
Profit (1 års hold)534.883 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.6%
α (alpha)5.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år245.412 kr.
Salgspris7.694.618 kr.
Profit (1 års hold)901.210 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.4%
α (alpha)5.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast24.4%
Gross rental/år316.943 kr.
Salgspris8.493.674 kr.
Profit (1 års hold)1.771.798 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (115) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.980 kr.
− Ejerudgifter/år-59.568 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)175.032 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)245.412 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)316.943 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.398.671 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread359.851 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha5.1%
Mægler
kr/m² (udbud)60.826 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor 3-værelses lejlighed tæt på metro og natur!
Ikke ret langt fra Amager Fælleds grønne omgivelser ligger denne moderne og rummelige lejlighed, der passer godt til familien eller parret, som sætter pris på plads og en fleksibel planløsning. I kan blandt andet se frem til et stort opholdsrum, to værelser og en solrig altan.Beliggenheden kombinerer hverdagens bekvemmeligheder med byens tilbud og den grønne ro på Amager Fælled. Der er med andre ord masser af muligheder for at komme ud og nyde naturen, men på samme tid er dagligdagens logistik l