Udbudspris
9.995.000 kr.
85.427 kr/m²
Vores estimat
9.418.173 kr.
80.497 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.8 %
-576.827 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.4 %
Comp-engineP10 56.126 · median 68.276 · P90 85.493 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet7/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·48 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 14.7% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 3
✗Støjgade✗α -6.4%✗117 m² for stor!Comps usikre (8)✓Sol 92✓Klassisk 1812✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.497 kr/m² × 117 m² = 9.418.173 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
117 m²
Værelser
3
Byggeår
1812
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
48d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 83.244 kr./år
Alpha
-6.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.418.173 kr.
80.497 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
85.956 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.584.452 kr.
81.918 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.427 | 9.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.497 | 9.418.173 kr. | -5.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 56.126 | 6.566.765 kr. | -34.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.276 | 7.988.273 kr. | -20.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 454 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 85.493 | 10.002.725 kr. | +0.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.786 | 2.900.000 kr. | -71.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.1%
α (alpha)-6.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år225.636 kr.
Salgspris9.418.173 kr.
Profit (1 års hold)-413.011 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.8%
α (alpha)-6.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år318.300 kr.
Salgspris9.794.900 kr.
Profit (1 års hold)56.380 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.8%
α (alpha)-6.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast11.8%
Gross rental/år332.052 kr.
Salgspris10.812.063 kr.
Profit (1 års hold)1.087.295 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (117) × 12 mdr
= Langtidsleje/år308.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)401.544 kr.
− Ejerudgifter/år-83.244 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)225.636 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)318.300 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)332.052 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.418.173 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-638.647 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-6.4%
Mægler
kr/m² (udbud)85.427 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-03-05normal
4.385.000 kr.37.479 kr./m²
2016-05-30normal
3.800.000 kr.32.479 kr./m²
2014-03-27family
2.550.000 kr.21.795 kr./m²
2010-08-13normal
2.900.000 kr.24.786 kr./m²
2010-06-22normal
1.853.000 kr.15.838 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.385.000 kr.2020-03-05 · 6 år siden
Udbudspris implicerer14.7% pa
FMV implicerer13.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
En lejlighed med wow-effekt fra første øjeblik!
Der er boliger, man træder ind i - Og så er der boliger, man stopper op i. Nørre Voldgade 24, 2. mf. er en af dem.Her mødes historisk ejendomskarakter, gennemført renovering og en helt særlig rumfornemmelse i en bolig, der føles både eksklusiv, rolig og kompromisløst indflytningsklar. Lejligheden er indrettet som en spektakulær duplex med loft til kip, smukke synlige konstruktioner og et lysindfald, der giver hjemmet en næsten atelieragtig stemning.Det store opholdsrum er uden tvivl boligens nat