iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Saltholmsvej 6, 1. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.695.000 kr.
71.058 kr/m²
Vores estimat
3.626.280 kr.
69.736 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.9 %
-68.720 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.5 %
Comp-engineP10 62.021 · median 69.826 · P90 78.495 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -2.5%✓KBH-klassiker 1902✓Sol 84✓1. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 69.736 kr/m² × 52 m² = 3.626.280 kr.
Saltholmsvej 6, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
17d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.212 kr./år
Alpha
-2.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.626.280 kr.
69.736 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
71.520 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.671.270 kr.
70.601 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris71.0583.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM69.7363.626.280 kr.-1.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1062.0213.225.101 kr.-12.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median69.8263.630.935 kr.-1.7 %8 comps inden for 1 km, median 45 m væk · high confidence
Comp-engine · P9078.4954.081.727 kr.+10.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.885930.000 kr.-74.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.6%
α (alpha)-2.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år68.868 kr.
Salgspris3.626.280 kr.
Profit (1 års hold)-23.872 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.2%
α (alpha)-2.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast4.2%
Gross rental/år100.692 kr.
Salgspris3.771.331 kr.
Profit (1 års hold)153.003 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.3%
α (alpha)-2.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast17.3%
Gross rental/år186.516 kr.
Salgspris4.162.969 kr.
Profit (1 års hold)630.465 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år106.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.904 kr.
− Ejerudgifter/år-37.212 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)68.868 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)100.692 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.516 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.626.280 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread-92.740 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha-2.5%

Mægler

kr/m² (udbud)71.058 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-11-19family
1.069.500 kr.20.567 kr./m²
2019-09-11normal
1.850.000 kr.35.577 kr./m²
2016-02-03normal
1.235.000 kr.23.750 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 930.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.850.000 kr.2019-09-11 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.4% pa
FMV implicerer10.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og delevenlig 2-værelses centralt på Amager

Byen summer omkring dig, når du ankommer til din nye adresse midt på Amagerbro, hvor du nu kan blive den lykkelige ejer af en toværelses lejlighed, der er både delevenlig og indflytningsklar.Ude på gaden bliver du mødt af et charmerende førstehåndsindtryk, for den klassiske københavnerejendom præsenterer sig med både dannebrogsvinduer og kviste på taget. Herfra skal du sætte kurs mod 1. sal, hvor lejligheden ligger med fin afstand til gadebilledet, og hvor du samtidig har nem adgang til din hove