Udbudspris
3.995.000 kr.
67.712 kr/m²
Vores estimat
3.796.956 kr.
64.355 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.0 %
-198.044 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.6 %
Comp-engineP10 61.045 · median 66.007 · P90 74.766 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Seller CAGR 4.6% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -3%✗α -5.6%✓4. sal✓KBH-klassiker 1936✓Sol 95✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.355 kr/m² × 59 m² = 3.796.956 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.640 kr./år
Alpha
-5.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.796.956 kr.
64.355 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
68.149 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.850.423 kr.
65.261 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.712 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.355 | 3.796.956 kr. | -5.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.045 | 3.601.643 kr. | -9.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.007 | 3.894.426 kr. | -2.5 % | 8 comps same_road_250m, median 42 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 74.766 | 4.411.217 kr. | +10.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.797 | 1.050.000 kr. | -73.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.6%
α (alpha)-5.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-3.6%
Gross rental/år78.420 kr.
Salgspris3.796.956 kr.
Profit (1 års hold)-145.444 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.4%
α (alpha)-5.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år119.838 kr.
Salgspris3.948.834 kr.
Profit (1 års hold)47.852 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.7%
α (alpha)-5.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast13.7%
Gross rental/år179.876 kr.
Salgspris4.358.905 kr.
Profit (1 års hold)517.962 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.060 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.478 kr.
− Ejerudgifter/år-59.640 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)78.420 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)119.838 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.876 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.796.956 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-223.864 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-5.6%
Mægler
kr/m² (udbud)67.712 kr.
MæglerNybolig Sydhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2026-03-06family
1.550.000 kr.26.271 kr./m²
2005-07-06normal
1.550.000 kr.26.271 kr./m²
2002-08-21normal
740.000 kr.12.542 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.550.000 kr.2005-07-06 · 21 år siden
Udbudspris implicerer4.6% pa
FMV implicerer4.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2 værelses lejlighed med flot køkken og skønt lysindfald
Lys og indflytningsklar 2-værelses med altan og charmerende karnapVelkommen til Johan Kellers Vej 49, 4. tv. – en virkelig skøn og veldisponeret 2-værelses lejlighed, hvor lys, charme og en attraktiv beliggenhed går hånd i hånd.Her får du en bolig, der er oplagt til førstegangskøberen, parret eller dig, der ønsker en indflytningsklar base tæt på både Vesterbro, Carlsberg Byen og resten af København.Allerede når du træder indenfor, mærker du lejlighedens gode planløsning. Fra entréen er der adgan