Viggo Kampmanns Plads 7, 1. tv

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view

Udbudspris

7.099.000 kr.

82.547 kr/m²

Vores estimat

7.099.000 kr.

82.547 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

52/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet25/25

Data-freshness12/20

Bydel5/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Moderne (byggeår 2016)
·Seller CAGR 6.1% pa — realistisk
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 87✓Nybyg 2016✓1. sal✓86 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

86 m²

Værelser

Byggeår

2016

Udbudspris

7.099.000 kr.

Dage på markedet

12d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.851 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 51.432 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

7.099.000 kr.

82.547 kr./m² · fallback

Investeret

7.143.444 kr.

83.063 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

7.178.089 kr.

83.466 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	82.547	7.099.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	82.547	7.099.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	27.326	2.350.000 kr.	-66.9 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.1%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.7%

= Total afkast1.1%

Gross rental/år124.008 kr.

Salgspris7.099.000 kr.

Profit (1 års hold)79.564 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.9%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.5%

= Total afkast5.9%

Gross rental/år176.640 kr.

Salgspris7.382.960 kr.

Profit (1 års hold)416.156 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.7%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.6%

= Total afkast18.7%

Gross rental/år325.079 kr.

Salgspris8.149.652 kr.

Profit (1 års hold)1.331.287 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (luksus)× 1.15

= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år527.122 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-79.068 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.

= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (86) × 12 mdr

= Langtidsleje/år175.440 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)228.072 kr.

− Ejerudgifter/år-51.432 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)124.008 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)176.640 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)325.079 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.099.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)7.099.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.099.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+42.594 kr.

= Tx-omkostning44.444 kr.

+ Tilbudspris7.099.000 kr.

= Total investeret7.143.444 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.099.000 kr.

− Investeret-7.143.444 kr.

= Spread-44.444 kr.

÷ Investeret÷ 7.143.444 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)82.547 kr.

MæglerLokalBolig Islands Brygge

Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2017-04-26family

1.870.000 kr.21.744 kr./m²

2014-11-19normal

3.501.959 kr.40.720 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

3.501.959 kr.2014-11-19 · 12 år siden

Udbudspris implicerer6.1% pa

FMV implicerer6.1% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv udsigtslejlighed med to solrige altaner og stranden for fødderne – P-plads kan tilkøbes

Eksklusiv udsigtslejlighed med to solrige altaner og stranden for fødderne – P-plads kan tilkøbesDer har kun været én ejer af denne lækre, meget attraktive og særdeles imødekommende udsigtslejlighed på Strandtorvet, siden ejendommen blev opført i 2016. Den blev tegnet af verdenskendte Vandkunsten, og man kan allerede udefra nyde den høje æstetik. Det høje niveau er også tydeligt, når I tager elevatoren op til første sal og træder indenfor, hvor det gennemførte lyse og stilsikre look får konkurre